О том, какова текущая ситуация на рынке гостиничных управляющих компаний - в интервью HORECA.ESTATE рассказал генеральный директор УК "Русский дом" Дмитрий Федоров.


HORECA.ESTATE: Дмитрий, добрый день. Спасибо за время и возможность пообщаться с нашей аудиторией. Начнем с простого - философия компании. Слоган "Управляем отелями, создаем изобилие" - что это значит? Изобилие для кого - гостей, сотрудников, собственников, государства? Насколько эта фраза отражает философию вашей компании? Что является приоритетом помимо основного - получения прибыли для инвесторов и собственников?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»: Начнем по порядку. Управляем отелями – создаем изобилие. В этой фразе в полной мере отражено направление работы Управляющей компании "Русский Дом".

Главный продукт УК – управление отелями, в ходе которого и создаётся изобилие. Для гостей – это разнообразие предлагаемых услуг, для сотрудников – новые задачи, приводящие к росту опыта и знаний, а как следствие и карьерному росту, для собственников – кроме увеличения прибыльности объекта, улучшения рейтингов, узнаваемости и, в конечном итоге, рост стоимости бизнеса.

Определяющим принципом управляющей компании выступает принцип Win-Win-Win – выигрывает "Русский Дом", выигрывает собственник, выигрывает гость. Соответственно рост прибыли, как безусловное обязательство нашей компании, сопровождается ростом всех прочих ключевых показателей бизнеса.

HORECA.ESTATE: Рынок управляющих компаний в последние годы претерпевает радикальные изменения - международные игроки снижают требования к отелям, активнее развивают франшизы, "падают" по процентам на свои услуги. Российские игроки, тот же Азимут, становятся всеядными, берут в управление очень разношерстный портфель объектов - как по форматам, так и по географии, появляется много мелких управляек. Что, по вашему происходит сейчас на рынке УК, чем это можно объяснить, что ждет рынок в краткосрочной и среднесрочной перспективах?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»: Рынок управляющих компаний – часть гостиничного рынка, который намного шире.

По самым оптимистичным подсчётам, в России количество классифицированных средств размещения в 5 раз меньше действительного числа. А из всей массы классифицированных объектов, под управлением УК, исчезающе малая часть, что создаёт перспективы для дальнейшего роста.

При этом царит понимание, что легко управлять новым объектом, который расположен в выгодном месте с постоянным потоком гостей. Соответственно, конкуренция за такие объекты будет нарастать. Это один подход.

Управляющая компания "Русский дом" рассматривает объекты, испытывающие трудности: ярко-выраженная сезонность, качество операционного управления, сказывающегося на рейтингах и загрузке, наличие и отсутствие компетенции персонала. Используя собственные профессиональные наработки, проявляем и реализуем потенциал объекта управления.

Сегодня рынку далеко до насыщения, а это свидетельствует о том, что другие УК без больших проблем найдут клиентов. Хочется верить, что это приведет не только к количественному, но и к росту качества самих объектов гостеприимства.

HORECA.ESTATE: Механика управляющих компаний в России - какова она? По какой модели преимущественно заключаются договора на управление - франшиза, прямое управление, арендный вариант, софт-бренд? Что ближе вам и почему?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»: Тип и формат договора на управление находится в прямой зависимости от самого объекта и представлений собственника. Управляющая компания "Русский Дом" работает по каждой из перечисленной модели. Последнее время отдаем преимущество аренде, как понятному для собственников механизму взаимодействия. Вне зависимости от модели – долгосрочность, а договор заключается на срок от 5 лет, это обязательное условие. У каждой из перечисленных механик есть как преимущества, так и недостатки, связанные, в первую очередь, со связкой прибыльность-риск. Чем выше прибыльность модели сотрудничества для собственника, тем выше риск, и наоборот.

HORECA.ESTATE: Дорожная карта передачи объекта в управление - из чего она состоит, каковы основные базовые этапы, которые необходимо понимать собственнику? Как это происходит у вас? Чем ваш подход отличается от остальных участников рынка?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»: Инвентаризация текущего состояния объекта: технический аудит, аудит всех бизнес-процессов, тестирование персонала и пр. На основе проведенного аудита формируется годовой бюджет и финансовая модель, которая будет приоритетной, пока действует договор. Далее план действий по запуску (либо перезапуску объекта). Оформляется передача объекта в управление и эксплуатацию. Период передачи зависит от масштаба объекта. Я не передавал объекты в управление другим участникам рынка, но полагаю подходы у всех схожи, дело в качестве исполнения.

HORECA.ESTATE: Конфликтология и волатильность договоров на управление - тема, вообще не публичная, оттого и обрастающая слухами и домыслами. Все УК анонсируют новый объект в своем портфолио, однако практически никто не говорит о потере объекта... Мы знаем ряд управляющих компаний, послужной список которых огромен, а число действующих контрактов - минимально. Как в целом в рынке происходит процесс расставания собственника с управляющей компанией, по каким причинам и насколько цивилен этот процесс?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»: Тема актуальна и, на мой взгляд, состоит из двух частей.

Первая - незащищенность форм управления недвижимостью перед собственником недвижимости. Этот вопрос стоит не только перед управляющими компаниями, но и перед арендатором или пользователем собственности, в принципе. Закон или органы правопорядка в приоритете всё-таки держат интересы собственника.

Вторая часть заключается в том, что в этом бизнесе максимум усилий, связанных с успешным функционированием объекта, прикладываются в начале пути. Под этим подразумевается настройка продаж и маркетинга, операционных процессов и набор персонала, стандартизация процессов и отладка механизмов учёта. Далее идет очередь корректировок и доведения до состояния приближенного к эталонному, после которого наступает этап поддержки модели в рабочем состоянии и иногда тонкой настройки в узких местах.

Когда модель выстроена, то велик соблазн воспользоваться результатами проделанной работы управляющей компании - действовать самостоятельно, либо, наняв профессионального генерального менеджера, переманив его из той же УК.

Иностранные управляющие компании и гостиничные операторы делают расторжение договора крайне невыгодным для собственника, который, как правило, выступает поручителем по сделке имуществом объекта.

Небольшим компаниям приходится идти на этот риск, пользуясь инструментами минимизации.

Управляющая компания "Русский Дом" исходит из принципа, что в сотрудничестве собственник на каждом из этапов получает больше выгод, нежели в одиночку.

Этот принцип распространяется, в том числе, на период, когда механизм выстроен и, на первый взгляд, всё уже хорошо. В этот момент Управляющая компания превращает достигнутые 100% выполнения работы и превращает этот уровень в 0, т.е. создаёт новую точку отсчёта. С этого момента, уже в новой системе координат, происходит удвоение показателей. Таким образом, используется модель – “цель-сверхцель-мечта”, где главенствующим показателем достижения выступает "сверхцель". При её достижении "цель" достигается сама собой, а "мечта" переходит в состояние достижимой "сверхцели". В этом случае у собственника нет причин расторгаться, поскольку он также выступает бенефициаром подобной модели, но без нас не способен её реализовать.

Ну а "расставание" и его цивилизованность зависит от зрелости участников. В конце концов, ничто не вечно, а бизнес – это такая же часть жизни, имеющая цикличность, периоды подъема и спада. Управляющая компания "Русский Дом" из каждого опыта, извлекает уроки и делает соответствующие исправления.

HORECA.ESTATE: Некоторые эксперты считают, что бизнес управляющих компаний в целом очень высоко-рискованный, мало-маржинальный и недостаточно защищен юридически. Проблемы какого характера вы бы отметили в гостиничном управляющем бизнесе и что могло бы их решить?

Дмитрий Федоров / УК «Русский дом»:

Гостиничный рынок – легко прогнозируем и прозрачен для экспертизы. Высоко-рискованным его делают, во-первых, завышенные ожидания, основанные на умозрительных заключениях.

Во-вторых, готовность несознательных управляющих компаний обещать достигнуть этих показателей в первые же месяцы управления без понимания того, как их достигать. Иногда это или заблуждение, или прямой обман – лишь бы ввязаться, а далее вырулим. Здесь и кроется причина конфликтных ситуаций и возрастающий риск расторжения контракта.

Считаю, что проблемы в отрасли управления гостиницами утрированы и лишены нерешаемых вопросов или тупиковых ситуаций. Рынок растет, Управляющая компания "Русский Дом" знает куда идти, что делать и в чем наша сила. Смотрим жестким фактам в лицо, верим, что всё получится и идём к цели! Только так всё произойдет в точности, как задумано.


Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в facebookвконтакте, youtube. Чтобы не пропустить новые материалы - подпишитесь на рассылку. Никакого спама, только адекватные новости раз в неделю.

Мы в социальных сетях


Популярное

  • Неделя

  • Месяц

  • Все