Артур Лупашко, генеральный директор управляющей компании Ribas Hotels Group  поделился рассказом в формате «боль бизнесмена – ее решение».


Прежде чем приступить к основному предмету разговора, предлагаю разобраться, стоит ли вообще обращать пристальное внимание на такой вид коммерческой недвижимости, как гостиничный сектор.


Стоит ли овчинка выделки?

Объем рынка коммерческой недвижимости всех типов в Украине все еще в разы ниже, чем в странах Восточной и Центральной Европы. Показатель обеспеченности торговыми площадями у нас гораздо меньше, чем в среднем по Европе. Дефицит этой недвижимости способствует увеличению стоимости ее аренды и покупки.

Что касается отельного сегмента, то в Киеве, к примеру, объем номерного фонда из расчета на 1000 человек является одним из самых низких среди европейских столиц – это примерно четыре номера. В соседних Бухаресте (Румыния) и Софии (Болгария) – почти шесть номеров на аналогичное число жителей. Прага (Чехия) и вовсе оставила нас в хвосте с 28 номерами на 1000 граждан.

Финансовые аналитики прогнозируют рост корпоративного туризма в ВВП страны на 10,4% в текущем году, а количество туристов, настроенных на отдых, увеличится на 7,1%. Внешние туристы принесут экономике на 9,8% больше прибыли, чем в прошлом году, а внутренние – на 6,3%.

Еще одним убедительным аргументом является то, что тренд 2018 года, заключающийся в популяризации группового туризма, продолжается и в текущем году. Эта тенденция будет усиливаться в краткосрочной перспективе и скоро достигнет достаточно значимого показателя – 49,5% в структуре внешнего туристического потока.

Я убежден, что сейчас — лучшее время для реализации девелоперских проектов – строительства или реконструкции низколиквидных площадей под коммерцию.


Предлагаю перейти к наиболее распространенным ошибкам в период купли-продажи недвижимости и путям решения каждой из них.

Важные акценты

Боль: История объекта не всегда лежит на поверхности. Существуют различные схемы злоупотреблений, для выявления которых необходим тщательный анализ. Обнаружить их и найти для этих целей специалиста достаточно сложно.

Решение: Необходимо сосредоточиться на двух крайне важных аспектах: изучении всех этапов взаимодействия с объектом сделки, ее юридическом сопровождении и оформлении, в чем, к слову, зачастую задействован не один специалист. Поэтому из опыта работы своей компании скажу, что эффективнее всего создать команду, которая сопровождает все этапы купли-продажи: от проверки первичной документации до окончательного рукопожатия.

Во время работы над сделкой подобного рода важно, чтобы юрист или юридическое бюро уже имело дело с объектами HoReCa. Ведь данный вопрос затрагивает не только объект недвижимости, но и тесно соприкасается с правами пользования земельными участками, строительством, разрешительными документами, согласованиями, а также с документами по дальнейшей эксплуатации. Эксперт обязан понимать специфику сферы.

В случае если предмет сделки – участок земли, необходимо получить всю документацию относительно того, как он был выделен: решением сессии городского совета, решением суда или же по договору купли-продажи.

 

Семь раз проверь...

Боль: Здание для покупки может иметь массу незаконных перепланировок, которые не указаны в исходных документах.

Решение: Если планируете приобрести здание, которое уже введено в эксплуатацию – будьте еще осторожнее. То, что с оформлением земли, вероятнее всего, проблем нет, не означает, что они не скрыты в самом строении. Наши специалисты всегда запрашивают необходимый пакет документов: декларации на строительство, сдачу объекта в эксплуатацию, права собственности, план здания и технический паспорт. Представитель управляющей компании должен убедиться, что все получено законно, объект не фигурирует в судебных делах, не является залоговым имуществом в банке или под распиской у частных лиц.

Более того, эксперт компании, который отвечает за объект покупки, в обязательном порядке проверяет соответствие заявленной в паспорте информации с тем, что есть по факту. И здесь не должно быть исключений. Даже во время сделки мы берем технический паспорт и сверяем его данные с тем, что есть в помещении или здании. Необходимо понимать, что в договоре нотариус обязательно пропишет, что помещение осмотрено покупателем и с его стороны претензий нет. Это стандартная фраза, которая означает, что все соответствует техническому паспорту. Однако, например, если позже произойдет обвал стены, предъявить претензии продавцу будет сложно (читайте – почти невозможно). Понадобится в судебном порядке через строительную экспертизу устанавливать, что вмешательство в конструкцию объекта было проведено до сделки и стало причиной обрушения.

 

Маркеры безопасности сделки

Боль: Одно и то же здание можно купить/продать в разы дороже/дешевле (необходимое подчеркнуть).

Решение: Гостиничные управляющие компании, как правило, работают с проверенными нотариусами и регистраторами. В обусловленные сроки, а то и раньше, такие компании выберут оптимальную организационно-правовую форму, минимизируют налоги, проведут переговоры с представителем продавца. Это становится возможным благодаря тому, что они получают достоверную информацию по всей истории и обращают внимание на уязвимые места. У нашей команды, например, есть множество маркеров, по которым специалисты проверяют тот или иной объект. Предположим, если в документах говорится, что строение было дважды перепродано в течение одного года – значит, всю сделку берут на особый контроль.

Например, в работе над одним из потенциальных объектов наш специалист вел переговоры с юристом продавца. В результате он сэкономил компании более 1 миллиона гривен, а большую часть дополнительных расходов на нотариуса, налоги, оформление документов возложил на продавца. Разумеется, он был премирован процентом от сэкономленной суммы. Мы отдаем себе отчет, что менее мотивированный сотрудник просто согласился бы на условия противоположной стороны.

 

Универсальный… юрист

Боль: Зачем мне платить управляющей компании? Никто лучше меня не разберется в вопросе и не отстоит мои интересы.

Решение: Если вы берете на себя смелость вести дела самостоятельно, необходимо иметь представление обо всех этапах с момента постройки здания. Для этого придется учитывать не только юридическую часть, но и строительную. Часты случаи, когда с юридической точки зрения возводить здание можно, но есть технические моменты, из-за которых разрешение на строительство не будет получено (например, если участок находится в зоне так называемой «красной линии» – возле дорог, портов, моря и т.д.). Не стесняйтесь обращаться к двум нотариусам. Иногда в сделке участвует брокер, который старается перевести ее к своему нотариусу в целях дополнительного заработка или чтобы утаить от покупателя какие-то нюансы.

Не менее важным является вопрос о затратах на переоформление. Как правило, расходы, а это 2% от суммы сделки, по одному проценту возлагаются на каждую из сторон. Добавим еще услуги нотариуса и налоги. Последние – это уже вопрос договоренности, каждая из сторон может оплатить свои. В этом случае продавец понесет дополнительные затраты. Или же эти суммы можно учесть во время обсуждения окончательной цены. Стандартная практика – это, конечно, распределение пополам, но, как я уже говорил, бывают случаи, когда продавец идет на определенные компромиссы, чтобы сделка состоялась.

 

Техническая сторона вопроса

Боль: Юристы выполнили свою часть работы. Однако в объекте может быть масса технических аспектов, в которых необходимо разобраться. Качественно ли заложен фундамент, несущая конструкция? Выдержит ли кровля испытание зимой? Правильно ли подведены инженерные сети: не будет ли сбоев с электричеством, водой, проблем с канализацией, вентиляцией и прочими маркерами базовых удобств.

Решение: Наш путь в этих вопросах начался с довольно поучительного опыта. Мы сотрудничали с собственником, который приобрел отель и обратился к нам с запросом по оптимизации деятельности объекта. Когда стартовали технические работы по установке тэна и других конструкций, проявились некоторые предыдущие недоделки. Если бы собственник проверил все это на этапе покупки, то мог бы существенно сэкономить на стоимости и возложить некоторые ремонтные и восстановительные работы на продавца.

Однако это опыт, его также необходимо покупать. Теперь мы используем его в работе с другими объектами – проводим не просто аудит по основным техническим маркерам, а всестороннее исследование помещения или здания, которое, как показывает практика, необходимо для создания успешного бизнеса. Например, по итогам такого исследования на одном из объектов мы заменили все окна, которые не выдержали бы напора ветров в холодное время года, и рекомендовали укрепить колоннами два первых этажа.

Мы уже пять лет работаем с городскими и курортными гостиницами в различных уголках страны и можем дать расширенную характеристику и прогнозы по функционированию того или иного объекта или рекомендации по застройке участка. К примеру, в скалистой местности строительство обойдется дороже, так как на работы по закладке фундамента требуется дорогостоящее оборудование. А объекты у моря нуждаются в тщательном аудите из-за достаточно капризной с точки зрения строительства почвы, что может поставить крест на задуманной системе канализации или планах заложить под здание подвал или место для паркинга. Кроме того, часто собственник считает, что если он построил дачу или дом для своей семьи, то с легкостью справится и с реализацией проекта отеля. Из нашей практики, в подавляющем большинстве таких случаев ни качество ремонта, ни мебели, ни отделочных работ не соответствовало нормам и требованиям гостиничных объектов.

Мы не раз спасали подобные строения. Наша команда архитекторов специализируется на объектах НоReCa, поэтому оптимизирует здания или участки для того, чтобы каждый квадратный метр работал на увеличение дохода.

Еще один неоспоримый плюс компании Ribas Hotels Group – возможность работы с большими объемами и многочисленными подрядчиками. В результате мы можем рассчитывать на очень приятные скидки от поставщиков. К примеру, мы заказали для отеля, который сейчас строим в Буковеле, итальянскую сантехнику, так как подрядчик предложил очень хороший бонус, которым «перебил» коммерческое предложение коллег из Польши. Если бы собственник закупал все для отеля самостоятельно, то не смог бы рассчитывать на такие скидки, поскольку попросту не мог взять тот объем продукции, который заказали мы.

Общий знаменатель

Как вы заметили, каждая вышеперечисленная «боль» имеет одно общее решение – это профессиональный аудит на начальном этапе сделки, опыт ведения бизнеса и обширная база проверенных контрагентов. Можно доверить проведение всех этапов специалистам, которые уже работали с подобными объектами, и тем самым избежать многих неурядиц, или же пойти самостоятельным путем. 


Источник - commercialproperty.ua


Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в facebookвконтакте. Чтобы не пропустить новые материалы - подпишитесь на рассылку. Никакого спама, только адекватные новости раз в неделю.

Мы в социальных сетях


Популярное

  • Неделя

  • Месяц

  • Все