На примере гостиничных рынков Европы и, в частности, Франции, Вангуэль Панайотис показывает взаимосвязь глобальных политики и экономики с показателями индустрии гостеприимства в конкретных локациях.


Все помнят историю компаний-производителей пленок Kodak и Fuji film. Их бизнес не прекратился. Фотография живет дальше и каждый год люди делают более 250-ти миллиардов селфи. Но что стало с этими двумя крупнейшими игроками, создавшими в свое время сам рынок фотографии? У них совершенно разные пути. Один бренд практически исчез, второй – переключился на медицинские снимки и заработал на Polaroid.

То же самое относится можно сказать и про La Poste [* Ля Пост / примечание: La Poste – крупнейшая почтовая служба Франции, аналог российской Почты России]. Коммуникация не исчезла, она изменилась. Мы больше не пишем бумажных писем, а общаемся электронным образом – это быстрее, удобнее и дешевле. Да, были времена «желтых страниц», когда, чтобы получить информацию и контакты, нужно было подписываться на подобные каталоги по почте, но сейчас все иначе. Особенно, когда есть Google.

Еще совсем недавно лидеры книжного рынка и розничной торговли смотрели на Amazon как на что-то чепуховое… Как отельеры и службы телефонного бронирования смотрели на Expedia, Booking и другие ОТА.

Но каким бы ни был ваш рынок – позитивные перемены в нем – возможны. В 2002 году оборот La Poste составлял 17 миллиардов евро. В 2018 году эта цифра поднялась до 24 миллиардов евро. Почему? Бизнес-модель изменилась. Меньше писем (63% оборота в 2002 году по сравнению с 37% в 2018 году), больше товаров, особенно тех, что заказаны онлайн-пользователями Интернета, и много услуг, связанных с банками.


Гостиничная индустрия Европы in 2018.

В 2018-м году в Европе RevPar увеличился на 4.5 %. Показатели по Пиренейскому полуострову значительно поднялись в 2017-м году, поэтому в 2018-м он немного стагнировал, и наоборот, гостиничная индустрия Франции серьезно компенсировала слабые результаты 2017-го года.

Справка: RevPAR (Revenue per available room per day) — доход на гостиничный номер в день. Высчитывается делением выручки от продажи номеров на общее количество номеров в обороте.

В январе и феврале 2019-го года RevPAR в Европе вырос на +2,6%. Невозможно определить четкую тенденцию на 2019-го год по паре месяцев, особенно в связи с протестными событиями во Франции. Тем не менее ясно одно: гостиничный рынок Великобритании однозначно стагнирует.

И это очень важно для инвесторов – именно они берут на себя риски за свои активы. Поэтому стоит посмотреть на долгосрочную перспективу, а не только на RevPAR за текущий год. И за последние 19 лет в европейской индустрии гостеприимства можно выделить два периода.

2001-2003 годы – последствия трагедии 9-11 в США, сдувание пузыря интернет-доткомов и общий спад – результат: кризис в Америке производит три года снижения RevPAR в Европе. Несмотря на кризис 2001-2003 годов, средний RevPAR вырос на +14.5% с 2001-го по 2007-й. В период с 2008-го по 2018-й, RevPAR увеличился еще больше – на +16%. Однако, это заняло вдвое больше времени, чем рост доходов с 2001-го по 2007-й.

Вывод: Циклы в гостиничной индустрии стали расти дольше.

Существуют значительные различия между показателями гостиничных индустрий разных европейских стран.

Эффект проведения Олимпийских игр 2012 года совершенно точно повлиял на Великобританию. Мы надеемся увидеть аналогичный рост во Франции благодаря Олимпийским играм в 2024 году. Эти же показатели характеризуют, что кризис суверенного долга повлиял на индустрии Италии, Испании и Португалии. Последствия террористических атак в 2015-м и 2016-м годах также повлияли на Бельгию и Францию. В Испании и Португалии заметно оживление.

Как бы выглядели гостиничные циклы без этих крупных событий/потрясений? Из роста в +16% за 10 лет, это вполне могло стать +20,3% в период с 2008-го по 2018-й год.

Если хотите предсказывать локальный гостиничный рынок – анализируйте глобальную политику и макроэкономику.

Если мы посмотрим на сегментацию туристов, каковы показатели по агломерациям?

Политический климат в Барселоне ведет к снижению посещаемости дестинации. Лондон и Великобритания в целом также демонстрируют замедление туристической активности.

Нужно понимать, что

Инвесторов больше интересуют абсолютные показатели, нежели волатильность и отдельные колебания, поскольку циклы, на которых мы находимся, достаточно длинные, а инвесторы [нормальные] – играют в долгую.

ADR [средний тариф за номер] по основным европейским направлениям превышает 100 евро, среднегодовая загрузка – больше 75% (72,7% по всей Европы). И

Как результат этих финансовых показателей – гостиничные операторы и сети развивают свой продукт в этих рынках. И вне зависимости от того, что и как они развивают, важно, что они гарантируют ADR и загрузку, что успокаивает инвесторов и облегчают принятие инвестиционных решений.


Франция, гостиничный рынок «устоявшейся» Европы.

Возьмем длинный цикл (1983–2018 гг.) гостиничной индустрии во Франции и сопоставим в ретро-перспективе ADR и объем номерного фонда отелей. С 1984 по 1995 год ADR снизился в среднем на 1,7%. За этот же период номерной фонд увеличился в среднем на 2,8%. Следует помнить, что 80-е годы были периодом инфляции, а 1993 год – кризисом недвижимости. Именно в этот период отмечен рост предложения отелей, особенно в экономичном сегменте.

В течение следующего периода, с 1997-го по 2008-й годы, рост номерного фонда во Франции замедлился до +0,4% в год, что логично привело к росту среднесуточных темпов на + 3,8%.

Третий этап, 2009-2018 гг. – снова на подъеме. Сформировались два сценария. Либо номерной фонд увеличивается с такой же скоростью, что и в предыдущем цикле, либо его рост замедляется, и тогда темпы увеличения ADR будут более устойчивыми с ежегодным подъемом на +2,5%. Эти данные достаточно четко показывают корреляцию между уровнем загрузки и ADR.

Если загрузка повышается, то повышается и ADR, что также оказывает влияние на инвестиционные решения по введению нового номерного фонда – даже в устоявшихся рынках, таких, как Франция.

Если сравнивать кривые загрузки отелей в Европе с отелями во Франции в период 2000-2018), то Франция превзошла европейский рынок по абсолютным показателям стоимости за номер. Налицо разрыв между европейскими и французскими отелями.

Примечание редакции. Комментарий Евгения Чичваркина / В Париже есть несколько десятков ресторанов, где блюдо может стоить больше 100 евро, и это нормально для Парижа, а здесь же тебя съедят вместе с содержимым, если ты кусок мяса попытаешься продать дороже 40 [фунтов].

Мы вступаем в эру, в которой продукт будет реструктурировать гостиничный рынок?

В 80-х-90-х годах прошлого века отмечен ростом предложения сетевых отелей во Франции, в то время как с 1996-го по 2000-й год закрылось много независимых отелей. Более того, очень много новых отелей появились на рынке с 2010 года. И вот вопрос – будут ли новые отели менять рынок или рынок их «прогнет» под себя?

В 2018 году запуск гостиничных брендов нового поколения происходит более динамично, чем развитие «традиционных гостиничных брендов». Динамика открытия отелей-бутиков показывает, что они вполне конкурентно формируют свое предложение и занимают «лучшие» места на рынке.

Взгляд инвестора: Необходимо привнести высокую добавленную стоимость в гостиничный продукт в виде клиенто-ориентированного программного обеспечения.

Проанализировав работу сетей с января 2017 года по февраль 2019 года конкретно в Париже, мы видим сильное расхождение между RevPAR новых гостиничных брендов и «классических сетевых брендов».

Новые гостиничные продукты - превосходны. В плане загрузки они также опережают классические отели. Конечно,

Инвесторы выбирают рынки, которые гарантируют хорошую загрузку или хороший ADR. Да, затраты на приобретение активов на таких рынках выше, поэтому важно иметь продукт с хорошей доходностью. Если посмотреть на динамику роста IHG, Marriott и Hilton с 2010-го года, то можно увидеть тот факт, что эти сети еще больше уплотняют рынки Великобритании, Германии и Пиринейского полуострова.


Война капиталовложений – как и почему?

CAPEX. Капитальные расходы — капитал, использующийся компаниями для приобретения или модернизации физических активов. Нередко встречается и такое определение CAPEX — это инвестиционные затраты на покупку основных фондов, а также затраты по обслуживанию кредитов на их приобретение.

Битва капиталовложений, скорее всего, будет иметь место, потому что, с одной стороны, будут инвесторы, которые инвестируют в новые классы гостиничных активов, новые продукты с лучшей доходностью, более привлекательные. С другой стороны, уже есть зрелый рынок, который пережил несколько циклов реновации гостиничного продукта и, возможно, необходимо проинвестировать в него снова, чтобы снова соответствовать ожиданиям гостей. И что, вероятно, будет иметь большое значение, так это стратегия распределения этих капитальных вложений. Каким образом можно гарантировать наилучший возврат инвестиций при принятии решений о капиталовложениях?

Давайте проанализируем 20.000 номеров во Франции, где прошла реновация. При каких условиях инвестиции создавали добавленную стоимость? Первое наблюдение,

Инвестиции в реновацию не создают стоимость автоматически. На это влияют несколько ключевых элементов: изменение интенсивности конкурентного окружения и… история и репутация объекта.

В чем различия между топ-локацией и «периферией»?

Поэтому необходимо тщательно выбрать тип сценария ваших капиталовложений. Будет ли это стратегия защиты или наступление на новые рынки и сегменты? Будем ли мы ограничиваться энергосбережением и «резать косты», потому что рынок не позволяет нам получать больше прибыли? А теперь послушайте…

Soft Bank партнерится с сингапурским инвестиционным фондом OYO; GIC партнерится с citizenM. Доходы OYO с одного номера приближаются к 10.000 евро (всего примерно 5 миллиардов евро в целом); Доходы citizenM с номера – 500.000 евро (всего 2 миллиарда евро). Из этих двух примеров один – «легкая» модель управления активами – франшиза OYO. GIC, напротив, является моделью прямого управления. Ценность его создана на основе интегрированной модели, как это сделали пионеры отрасли в 1950-х и 1960-х годах. GIC также присутствует в AccorInvest и HOST. И у GIC есть свой оператор – CitizenM.

Поэтому, фактически,

Гостиничные операторы из независимых превратятся в операторов активов, задача которых обеспечить возврат инвестицией для своих, фактически, владельцев, будь то GIC или Capitaland. И такие инвесторы, которые изначально были инвесторами в коммерческую недвижимость, все чаще становятся владельцами гостиничных операторов.

Автор: Vanguélis Panayotis / MKG Group. Перевод и адаптация HORECA.ESTATE.


Друзья, присоединяйтесь к нашим пабликам в facebookвконтакте, youtube. Чтобы не пропустить новые материалы - подпишитесь на рассылку. Никакого спама, только адекватные новости раз в неделю.

Мы в социальных сетях


Популярное

  • Неделя

  • Месяц

  • Все