Вопрос: переводили ли земли из сельхозназначения в рекреацию с последующей продажей и как определялась стоимость?
Случаи перевода земель из категории СХ-назначения в рекреационное использование фиксируются, причём нередко — в контексте использования государственных субсидий. В 2024–2025 годах Счётная палата провела масштабные проверки проектов по созданию модульных средств размещения (глэмпингов и кемпингов), реализуемых на федеральные средства.
По данным отчёта Счётной палаты, на момент подачи заявок у 42% земельных участков (77 из 185) вид разрешённого использования не предусматривал размещение объектов временного размещения граждан. К 1 февраля 2025 года доля таких участков снизилась лишь до 38%. Речь идёт о землях ИЖС и сельскохозяйственного назначения.
В регионах, где проходили проверки, зафиксированы конкретные случаи: глэмпинги строились на землях сельхозназначения в Кабардино-Балкарии, Тверской области, Бурятии. Материалы проверок переданы в прокуратуру и правоохранительные органы. При этом бизнес-сообщество заявляет, что доля таких объектов может быть выше и просит о земельной амнистии для уже построенных.
Оценка стоимости: как определялась цена
Кадастровая стоимость для ценообразования в таких сделках не использовалась. Законодательство (ЗК РФ, Федеральный закон №135-ФЗ) при продаже государственной или муниципальной земли требует привлечения независимого оценщика, который определяет рыночную стоимость методом сравнения продаж.
Именно здесь возникает главная уязвимость: оценщик подбирает аналоги, и если подбор осуществляется недобросовестно (сравнение с участками в других регионах, с иными характеристиками), рыночная цена может быть занижена в разы. После перевода участка в рекреационную зону и смены ВРИ капитализация земли кратно возрастает. Этот разброс между заниженной рыночной стоимостью на входе и ценой перепродажи является предметом злоупотреблений.
При переводе земли в рекреационную категорию её кадастровая стоимость пересматривается и может возрасти (иногда до 30% от рыночной), что увеличивает налоговую нагрузку.
Механизм и сложность процедуры
Сам перевод — процедура трудоёмкая. Он требует обоснования целесообразности, внесения изменений в документы территориального планирования и ПЗЗ, а также подтверждения, что участок не относится к особо ценным сельхозугодьям.
В ряде регионов введены моратории на перевод СХ-земель в рекреацию, что становится дополнительным барьером, но одновременно провоцирует судебные споры. Например, в Крыму зафиксированы случаи попыток перевода земель ЛПХ в зону рекреации/туризма вопреки региональному запрету, с последующими исками прокуратуры о сносе построек.
Переводы и перепродажи имели место — официальные данные Счётной палаты подтверждают массовое размещение туристических объектов на землях СХ-назначения. Хотя не все эти случаи сопровождались легальной сменой категории земли, практика свидетельствует о сформированной модели поведения: участки приобретаются по цене сельхозземель, а затем капитализируются под туристический бизнес, с риском или без риска формальной смены статуса.
Рыночная стоимость определялась независимыми оценщиками, а не по кадастру. Именно этот этап создаёт поле для манипуляций и занижения цены, особенно при продаже государственных участков.
Риски схемы высоки: проверки Счётной палаты и прокуратуры могут привести к требованию возврата субсидий, признанию объектов самовольными постройками и сносу.
