15 октября на форуме-съезде «Деловой России» Владимир Путин предложил ограничить продажу частным инвесторам не более 5–15% номеров в гостиничных комплексах. Остальную часть объекта при этом планировалось использовать исключительно для гостиничного бизнеса. Президент отметил, что подобная практика встречается в курортных районах многих стран. Параллельно он обозначил и альтернативный путь: обязать собственника, купившего апартаменты, предоставлять их для гостиничной сдачи, ограничив при этом возможность постоянного проживания. Окончательного решения пока нет — варианты предстоит обсудить с бизнесом.
Какой опыт есть у других стран?
Эксперты отмечают, что единого рецепта нет: разные страны выбирают разные модели, и у каждой есть свои плюсы и минусы.
Илья Кутнюк, MBA, магистр экономики, предприниматель и частный инвестор, Founder & Author of KIV Methodology. Эксперт по экономике, инвестициям и стратегическому анализу.
С Турции изначально в курортных зонах фактически запрещали оформлять отдельные гостиничные номера как самостоятельные объекты кондоминиума. Логика в том, что гостиница должна работать как единый объект, а не как набор квартир, где каждый собственник сам решает, как эксплуатировать свой юнит. Однако в 2026 году появились узкие исключения: продажу отдельных номеров в апарт-отелях разрешили, но при условии, что все размещаемые помещения принадлежат одному собственнику. Параллельно Турция регулирует краткосрочную аренду жилья (менее 100 дней) — требуется специальное разрешение. Что это дало? С одной стороны, централизация управления потенциально повышает качество сервиса для гостя: ему не приходится сталкиваться с тем, что один собственник сэкономил на ремонте, а другой — на уборке. С другой — после введения ограничений рынок начал искать обходные пути (например, через доли в земле), а инвестору теперь приходится тщательнее проверять правовой статус объекта.
В Дубае подход иной: прямого запрета на продажу брендированных резиденций (branded residences) частным владельцам нет. Ключевой момент — чёткое разделение собственности и операционного управления. По законодательству управление общими зонами передаётся специализированной компании (Hotel Project Management Company), а правила утверждает регулятор (RERA). Это позволяет привлекать частный капитал в девелопмент, но при этом гостиничный продукт остаётся под единым оператором с обязательными стандартами сервиса. При этом в Дубае различают форматы: в hotel apartments личное использование юнита ограничено (например, 14–30 дней в году), а в branded residences инвестор может жить постоянно, но участие в программе аренды (rental pool) остаётся опциональным. Что важно? Даже в такой модели возникают сложности: вопросы распределения эксплуатационных платежей, использования общих зон, приватности. Покупателям важно, чтобы все условия, включая Hotel Management Agreement, были максимально прозрачны.
Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС», председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость ТПП РФ.
Баланс достигается не запретом, а разделением правовых режимов и использования международного опыта как ориентира. В этом убеждена Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров корпорации «АСТОРИУС». Она подчёркивает, что копировать чужие модели напрямую нельзя, но можно заимствовать лучшие практики. Например, турецкий опыт регулирования краткосрочной аренды и разрешительного режима полезен для борьбы с «серым» рынком, а дубайская модель разделения форматов и обязательного лицензирования рекламы — для защиты прав покупателей.
При этом Авдеева предостерегает от чрезмерного усложнения регулирования: новые нормы не должны создавать барьеры для притока капитала в гостиничную отрасль. В условиях высокой стоимости кредитов и ограниченного доступа к финансированию частные инвестиции остаются одним из ключевых источников развития сектора. Задача регулятора — не ограничить этот поток, а сделать его более предсказуемым и безопасным.
Какие риски и возможности для России?
Екатерина Авдеева подчёркивает, что в российском контексте вопрос ограничения продаж апартаментов частным инвесторам нельзя решать через «запретительную» логику: рынок уже сформировал устойчивый спрос на такие инструменты, а инвесторы привыкли рассматривать гостиничные юниты как доходный актив. Поэтому ключевой вектор — не сокращение доли частных вложений, а переход к цивилизованному регулированию, где правила понятны и для девелопера, и для покупателя, и для государства.
По мнению Екатерины Авдеевой, важнейшим шагом должно стать распространение механизмов 214‑ФЗ на сегмент сервисных апартаментов. Это позволит покупателю получать те же гарантии, что и при долевом строительстве: эскроу‑счета, ответственность застройщика, чёткие сроки ввода и параметры объекта. Для гостиничного рынка это принципиально, потому что апартаменты часто продаются «на котловане» под обещания доходности, но без юридически закреплённых обязательств по эксплуатации и сервису.
Параллельно необходимо ввести обязательное информирование покупателя на этапе заключения договора. Речь идёт о раскрытии ключевых ограничений: отсутствии права постоянной регистрации, правилах использования юнита (например, запрет на постоянное проживание или лимиты по личным дням), условиях участия в rental‑pool и распределении эксплуатационных платежей. Такой подход, по словам Авдеевой, снизит количество споров и судебных исков, а также повысит прозрачность рынка.
Типология форматов: чтобы не смешивать жильё и гостиничный продукт
Один из главных пробелов текущего регулирования — отсутствие чёткой классификации форматов. Екатерина Авдеева настаивает на том, что нужно законодательно разделить как минимум три типа объектов:
- Гостиничные юниты (hotel apartments) — это чисто инвестиционный продукт: собственник получает доход от сдачи через оператора, а личное пользование строго ограничено (например, 14–30 дней в году). Здесь критически важно закрепить единый операторский контроль и единые стандарты сервиса.
- Сервисные апартаменты (serviced apartments) — формат с возможностью проживания, но с обязательным профессиональным сервисом (уборка, ресепшен, безопасность). Для них уместны отдельные правила эксплуатации и управления.
- Брендированные резиденции (branded residences) — полноценные жилые объекты с правом постоянного проживания; участие в программе аренды может быть опциональным.
Такое разделение, по мнению эксперта, позволит защитить гостиничный фонд от «размывания»: если в одном корпусе часть номеров будет использоваться как жильё, а другая — как гостиничные номера, это неизбежно приведёт к конфликту стандартов, снижению качества сервиса и репутационным рискам для бренда.
Баланс интересов: инвестор, девелопер, гость
Авдеева отмечает, что ограничение доли продаж (5–15%) — это лишь количественный параметр, который сам по себе не решает проблему качества. Гораздо важнее закрепить операционные правила:
- Единый оператор и стандарты. Даже при наличии частных инвесторов весь гостиничный фонд должен управляться одной управляющей компанией по единым стандартам. Это гарантирует, что гость получит одинаковый уровень сервиса вне зависимости от того, в чьём именно номере он остановился.
- Прозрачные финансовые условия. Инвестор должен заранее понимать, как формируется доходность, как распределяются эксплуатационные платежи и какие риски связаны с изменением загрузки или тарифов.
- Правила выхода из проекта. Важно предусмотреть понятные механизмы продажи юнита, переуступки прав и расчёта итоговой доходности. Это снизит риски для частных инвесторов и сделает продукт более привлекательным.
При этом участники рынка указывают и на практические риски. Если резко ограничить долю частных продаж, может возникнуть дефицит финансирования для новых гостиничных проектов. Девелоперам придётся активнее привлекать банковские кредиты или крупных инвесторов, что при высоких ставках способно затормозить отрасль. Кроме того, важно чётко прописать в законе, что именно понимается под «гостиничным использованием» и какие стандарты должны соблюдаться.
Предложение Путина — это попытка найти баланс между привлечением частного капитала в гостиничный бизнес и сохранением качества туристического продукта. Международный опыт показывает, что самый рабочий путь лежит в чётком разделении: инвестор может владеть юнитом, но операционное управление и стандарты сервиса остаются под единым контролем. Для России это означает необходимость не только ввести количественные ограничения, но и детально прописать правила игры, чтобы защитить и инвестора, и конечного потребителя.
