Как обезопасить свой бизнес на этапе проектирования? О чем нужно обязательно договориться с арендодателем, чтобы не потерять деньги? Как правильно выстроить работу с разными подрядчиками, чтобы они работали не каждый сам по себе, а на одну концепцию?
Об этом рассказал во время прямого эфира Сергей Шушпанов, директор компании “4 Элемента”.
- 18 лет в бизнесе, реализовано свыше 190 проектов по всей России.
- Сертифицированный специалист PMI (Project Management Institute)
- Эксперт по Design Thinking и стратегическому управлению инвестиционными проектами в сфере общественного питания и торговли.
- За плечами — более 18 лет успешной реализации крупных проектов: Ресторан “Сыроварня”, Фуд-корт Rio, Райкин Плаза, Кинотеатры Люксор, Кафе “Шоколадница”, “Булка”, Ресторан “Лед и Пламя” и др.
– Когда проект находится в стадии разработки и строительства, то им занимается временная команда, состоящая из различных подрядчиков. Это проектировщики, строители, дизайнер, монтажники, комплектовщики мебели. И здесь очень важно организовать временную команду так, чтобы различные специалисты работали как один организм, несмотря на то, что параллельно они могут быть заняты на других проектах.
Если временной командой не управлять, все может пойти не так, и собственник рискует потерять большую сумму денег.
Посредником между собственником и подрядчиками является Project Manager. Он контролирует, чтобы проект был запущен вовремя, в соответствии с разработанной концепцией и выделенным бюджетом, занимается планированием работ, управлением рисками, координацией работы всех подрядчиков.
Очень важно, чтобы все члены временной команды понимали конечную цель проекта: что это за проект? какая у него концепция? на кого ориентирован бизнес?
Для этого собственник совместно с менеджером проекта должны донести до команды ряд важнейших документов по проекту. Рассмотрим самые важные.
1. Маркетинговая концепция
Ценность маркетинговой концепции в том, что она помогает протестировать проект еще на ранних стадиях, не прибегая к большим материальным и организационным инвестициям. Условно говоря, не сначала построить отель, а потом думать, для какой ЦА он лучше подойдет, а сначала проверить свои предположения через фокус-группу, заказав исследование в аутсорсинговых компаниях.
Исходя из концепции определяется целевая аудитория, затем вырабатывается УТП. Иногда УТП меняется в зависимости от этапа развития компании (и это прописано в маркетинговой концепции), в иных случаях собственник сразу разрабатывает единую концепцию, которая пройдет через всю историю бренда.
Какую бы стратегию вы не выбрали, представление конечного результата поможет вам максимально обезопасить свой бизнес и не допустить ненужных расходов. Это что касается важности концепции для собственника.
Однако не менее важно донести этот документ до временной команды. Маркетинговая концепция позволяет понять, как ваш продукт будет взаимодействовать с конечным потребителем. Это очень важно знать всем членам временной команды, если собственник хочет сделать хороший проект.
После запуска проекта маркетинговая концепция станет дорожной картой для работы отдела маркетинга и операционного отдела.
Посмотрим на элементы маркетинговой концепции:
- УТП: цена, статус, индивидуальность, скорость, новизна
- Потребительский сегмент: массмаркет, нишевый сегмент
- Канал сбыта: онлайн, офлайн, агрегаторы, партнеры
- CRM: персонализация, индивидуальный подход
- Потоки доходов: прямые продажи, абонентская плата, аренда, обучение
- Ключевые ресурсы: финансы, административный
- Стратегия: постоянное улучшение, поиск новых болей клиента, автоматизация
- Ключевые партнеры: поставщики, совместные поставки, партнерство с конкурентами
- Издержки
Маркетинговая концепция должна быть уже на этапе проектирования и затем с ней нужно постоянно сверяться в процессе операционной деятельности.
2. Финансовая модель
Строится на основании маркетинговой концепции и целевой аудитории. Состоит из следующих показателей:
- Окупаемость: точка безубыточности, оборачиваемость запасов, дебиторка, срок окупаемости, норма доходности, достаточно ли прибыли для возврата инвестиций.
- Анализ денежных потоков: операционный, операционный и финансовый, кассовый разрыв.
- Оценка прибыльности и рентабельности: выручка, валовая прибыль, маржа валовой прибыли, операционная прибыль, чистая прибыль, рентабельность.
- Финансовая устойчивость и риски: ключевые риски, факторы, влияющие на прибыль, запас прочности; риски, связанные с локацией и т.д.
При разработке финансовой модели нужно учитывать градостроительный план, планы строительства и реконструкции дорог. В моей практике были случаи, когда бизнес сворачивался в хорошей локации, просто потому, что рядом со входом началась перекладка брусчатки.
- Планирование и сценарии: оптимистичный, пессимистичный и базовый. Рост инфляции, изменение ставок и курса валют, дополнительные займы или инвестиции.
- Показатели стоимости бизнеса.
Финансовая модель частично передается операционному отделу, где он видит финансовые потоки, средний чек, точку безубыточности, с которой он должен работать.
В финансовой модели мы закладываем определенную стоимость коммунальных и арендных платежей. Исходя из этого делается подбор локации.
3. Оценка локации и объекта недвижимости
На что обращать внимание:
- Демография: плотность населения, возраст.
- Социально-демографические показатели: средний чек, доход на семью, периодичность похода в ресторан.
- Транспорт: метро, остановки, перехватывающие парковки.
- ЖК: количество хозяйств, % заселения.
- Социальная инфраструктура: торговые центры, и бизнес-центры, гостиницы, парки.
- Общественная инфраструктура: МФЦ, административные и гос.учреждения, ВУЗы.
- Конкуренты: рестораны, маркеты, фудмоллы.
- Риски и перспектива: перекрытие, ремонт, открытие парков, станций.
Конечно, возможен и другой вариант, когда бизнес развивается от локации. Например, есть помещения с хорошей проходимостью и арендной ставкой. Тогда собственник принимает решение, какой бизнес он может здесь запустить. В любом случае, даже если мы идем “от локации”, необходимо потом вернуться к разработке маркетинговой концепции и финмодели.
4. Критерии выбора помещения
На что нужно обращать внимание при выборе помещения:
- Расположение: центр или окраина, концентрация жителей, первая линия от дороги или нет, в бизнес центре, торговом центре или отдельное помещение.
- Вход: предпочтительно отдельный вход, дополнительно служебный, большая входная группа.
- Парковка: наличие парковки как преимущество.
- Пандус: дополнительное удобство для гостя.
- Инженерные сети: электрические мощности, вода, канализация.
- Летняя веранда: дополнительная выручка в летний период.
- Фасад: хорошая видимость с разных ракурсов. Панорамные окна, возможность размещения вывески.
- Нежелательно поблизости: склады, промзоны, дешевые алкомаркеты, дискаунтеры, детские и медучреждения.
Если не учесть эти ключевые моменты, то можно потерять часть целевой аудитории, на которую мы рассчитываем.
Пример. Собственник открыл детский магазин: товары для грудничков и малышей. Локация очень удобная: рядом расположена детская клиника, прогулочная зона и школа. Но была одна “мелочь”, на которую собственник не обратил внимания: отсутствие пандуса. Результат: из-за невозможности поднять коляску по пандусу многие родители просто до этого магазина не доходили.
5. Заключение договора аренды
Пока арендодатель заинтересован в вас как в арендаторе, вы можете получить договор на максимально выгодных для вас условиях, с учетом всех необходимых и желательных требований.
Именно поэтому до заключения договора аренды важно сделать юридическую и техническую оценку рисков помещения. Это обезопасит ваш бизнес на долгие годы, плюс даст вам определенное преимущество в переговорах при заключении договора аренды.
Какие моменты нужно выяснить до заключения договора:
- У собственника должно быть свидетельство на собственность.
- Согласие всех собственников (если их несколько).
- Выписка ЕГРЮЛ.
- БТИ (форма №1 и 5): справка, экспликация, поэтажный план.
Обращайте внимание не только не площадь помещения “по внешним стенам”, но и на объем полезной площади, пригодной для коммерческого использования. Например, в помещении могут быть колонны, оконные ниши, некапитальные перегородки и т.д: вы должны понимать, что в этом случае вы платите аренду за те площади, которые вам не приносят денег.
- Договоры с энергоснабжающими компаниями.
- Проекты инженерных сетей и понимание, сколько нужно инженерных мощностей.
Часто на этапе проектирования бизнес не просчитывает, сколько нужно инженерных мощностей. О том, что их не хватит для полноценной работы объекта, выясняется уже после подписания договора аренды.
В результате собственник начинает вкладывать значительные средства в модернизацию помещения. Разумеется, эти инвестиционные вложения вам никто не вернет, потому что все неотделимые улучшения остаются во владении собственника помещения.
Инженерные сети будут зависеть во многом о концепции заведения. Например, если предполагается длительное пребывание гостя, то нужно предусмотреть розетки для зарядки телефон аи ноутбука рядом с посадочным местом.
Инвестиционные мощности нужно просчитывать уже на этапе финансовой модели, но их очень важно проверять при заключении договора аренды.
Что должно входить в инженерное проектирование:
- Технологические решения и зонирование
- Дизайн-проект
- Система электроснабжения
- Водоснабжение и канализация
- Архитектурные решения
- Вентиляция и кондиционирование
- Автоматизация и пожаротушение
- Управление эвакуацией
- План производственных работ
- Возможность перепланировки, увеличение мощности.
При заключении договора аренды необходимо отразить, какие работы проводятся арендатором при проектировании и монтаже оборудования, какие нужно соблюдать условия и ограничения (по срокам, объему работ, используемым материалам и т.д.).
В этом случае вам поможет составленный инженерный проект. Как правило, инженерный проект занимает 1-2% от стоимости общего инвестиционного бюджета и дает контроль за движением денежных средств при осуществлении ремонта и перепланировки, а также контроль за подрядными организациями.
В инженерном проекте можно посчитать площадь стен напольного покрытия, сколько нужно проводов, где будет располагаться вентиляция и т.д.
Работы подрядчиков со стороны арендатора, а также работы арендодателя должны быть отражены в разделительной ведомости.
Также необходимо составить акт о разграничении эксплуатационной ответственности между арендатором и арендодателем. Это поможет в будущем избежать ненужных расходов.
Еще один важный момент – это дизайн-проект. Важно, чтобы дизайнер работал с ресторанными помещениями и понимал особенность именно вашей концепции. В этом случае получится достичь баланса между дизайном и функционалом: откуда будут входить гости, удобно ли им парковаться, логистика гостя по залу, проход к санузлам, логистика персонала (от кухни в зал), расположение кухонного оборудования с точки зрения удобства для персонала, размер стола относительно количества блюд, сочетание мебели и концепции заведения и проч.
С дизайн-проектом должна быть ознакомлена команда, которая принимает участие в строительстве и запуске проекта. Например, если собственник, желая сэкономить, уберет из дизайн-проекта какой-то раздел (допустим, план потолка), то впоследствии он может столкнуться с трудностями при работе с подрядными организациями при работе с этой зоной.
- Справка об отсутствии задолженности.
- Отсутствие обременения.
Если какие-то пункты не соблюдены, можно договориться о снижении арендной ставки или об устранении юридических и технических недостатков до заключения договора аренды.
Важно, чтобы все члены команды понимали концепцию проекта – еще до того, как он запущен. Это особенно важно при работе с различными подрядными организациями, чтобы они работали не только по своим шаблонам, но также в соответствии с концепцией нового проекта.
Тогда не будет разногласий в плане проведения инженерно-монтажных работ, оснащения и комплектации. Для детального контроля по каждому тип работ мы рекомендуем разрабатывать чек-листы и графики работ.
Это лишь часть работ, которые выполняет временная команда под контролем менеджера проектов.
Мы рекомендуем сразу обратиться в одну компанию, которая поможет найти и организовать работы подрядчиков на всех этапах строительства, а также назначит менеджера проекта, который будет связующим звеном между собственником и временной командой и доведет проект от идеи до реализации.
Наша группа компаний “4 элемента” занимается реализацией инвестиционных проектов «под ключ» в сфере HoReCa (гостиницы, рестораны, кафе) и Retail (розничная торговля) и помогает собственникам создавать уникальные коммерческие пространства.
Свяжитесь с нами уже сегодня:
+79162292337
www.pinterest.ru/sergeyshushpanov/
Erid: 2Vtzqw5EvUz
Рнклама:ООО "4 ЭЛЕМЕНТА"
ОГРН: 1196313087222
