Анатолий Мещеряков - Сооснователь сети Sokroma: Инвестиции в отели, апартаменты, квартиры

• В чем секрет успеха инвестиций в отели и апартаменты? 
• Как достичь стабильного дохода при создании и ведении отелей и апартаментов, обеспечивая гостям с сервисом высочайшего уровня?
• Какие форматы сотрудничества наиболее оптимальны?

Поделюсь своими наблюдениями на примере работы сети апартов и отелей Sokroma. На рынке доходной недвижимости наша компания уже более 7 лет. За эти годы мы наработали большую клиентскую базу и колоссальный опыт - на собственных успехах и ошибках. 

На данный момент с нами сотрудничают 150+ инвесторов, для которых было создано 80 отелей и апартов по авторским технологиям. 

Почему в 2021 году выгодно инвестировать в отели и апарты?

Стоимость любых инвестиций не стоит на месте – цена может снижаться или расти в зависимости от многих факторов. Последнее время цены на недвижимость с каждым годом только растут. Это связано с дефицитом земли и инфляцией: растет стоимость строительных материалов, в соответствии с расходами повышается стоимость жилья.

Также в вопросе инвестиций в отели важно учитывать спрос. В туристических городах и мегаполисах у населения всегда была, есть и будет потребность в жилье, причем как для постоянного проживания, так и посуточно для путешествий.

Но тут встает вопрос: в какую именно недвижимость лучше всего вкладываться? 

Новостройки, вторички, апартаменты – вариантов много! Выбирая недвижимость на этапе котлована, вы заплатите в 2 раза меньше, чем за квартиру в уже готовом доме. Но при этом есть риск несвоевременной сдачи объекта, а ваши расчеты на сдачу недвижимости в аренду не оправдаются. 

Выбирая вторичное жилье для сдачи в аренду (особенно если оно расположено в старом фонде), учитывайте дополнительные затраты на перепланировку и ремонт. 

Инвестиции в отели/апартаменты: что важно знать

Если вы решили инвестировать в отели или апартаменты, мы рекомендуем обращать внимание на следующие важные моменты: 

• продуманное расположение в центре города возле известных достопримечательностей – гости ценят это выше всего;
• уникальный дизайн каждого номера;
• полноценное оснащение студий с учетом мельчайших деталей;
• непрерывный турпоток без межсезонной просадки – с сентября по апрель студии могут сдаваться в долгосрочную аренду;

Средний годовой оборот одного объекта Sokroma составляет 7 млн рублей. Так, вложив от 1 млн рублей, вы получите стабильный пассивный доход, в зависимости от выбранного вами варианта сотрудничества:

• от 11% годовых – если приобретаете долю в доходном объекте;
• от 13% годовых – если выбираете создание апарта или отеля под ключ;
• от 23% годовых – если становитесь инвестором нового отеля Sokroma в Хибинах.

Инвестиции в отели/апартаменты: как рассчитать рентабельность вложений?

11%, 13%, 23% годовых – звучит хорошо, но какой конкретно доход можно получить, инвестируя в апартаменты и отели? И главное – как его правильно рассчитать?

Рентабельность вложений – это соотношение потраченных средств и ежегодной прибыли. Прибыль считается уже после того, как ваша недвижимость начала приносить доход.

За пример возьмем однокомнатную квартиру площадью 27 кв. метров в районе метро Владимирская в Петербурге. 

Такое жилье можно купить и подготовить к аренде за 6 млн рублей, а сдавать в долгосрок – за 30 000 рублей в месяц. При 100% заполняемости валовая прибыль будет составлять 360 000 рублей в год. При загрузке 10 месяцев в году (85% заполняемости) плановая рентабельность этой инвестиции составит 5% годовых. Это годовой доход в 300 000 рублей от 6 млн рублей первоначальных вложений. 

Если сдавать квартиру посуточно, доход возрастет в среднем в 2,5 раза. Соответственно, рентабельность вложений начинается от 10%. 

Что касается рентабельности вложений в апартаменты и отели Sokroma – за прошлый год один из наших апарт-отелей принес инвесторам доход 5 600 000 рублей, а продавался за 14 млн рублей, то есть рентабельность составила 40%.

С чего же начать инвестирование?

Начинайте с изучения рынка – найдите ответы на следующие вопросы:

• Что нужно вашей целевой аудитории? В чем нуждается рынок прямо сейчас?
• В каких нишах нет переполненности? Советую целиться в ту сферу, где предложений меньше всего – и делать упор на качество.
• Что предлагают управляющие компании? Каков спектр услуг?

Способы инвестирования

Существует два способа инвестиций в недвижимость:

1. «Я сам» – вы самостоятельно выбираете и покупаете объект или создаете его с нуля. Все организационные моменты – полностью на вас.
2. «Я с подмогой» – вы находите управляющую компанию-посредника, заключаете договор, платите деньги и ждете. Компания берет управление вашей инвестицией на себя, а вы получаете доход.

Если вы чувствуете, что у вас не хватает опыта – лучше довериться профессионалам. Это быстрее, надежнее и во многих случаях выгоднее, так как специалисты с многолетним опытом и крутыми кейсами знают до мельчайших деталей, что нужно делать, чтобы не создать лишних трат и максимально быстро выйти на стабильный доход.

Как выбрать управляющую компании?

Если вы выбираете путь «с подмогой» – следующим этапом будет выбор управляющей компании. На что следует обратить внимание:

• Опыт и сильные кейсы: пусть это будет проверенная годами организация, а не компания-однодневка, успех работы которой лишь на словах; 
• Прозрачная отчетность для инвесторов. Еще лучше, если есть возможность наблюдать за ходом работы в режиме онлайн;
• Публичность руководителей компании: хорошо, если во главе компании стоят люди, известные в сфере недвижимости как профессионалы своего дела.

Какие существуют варианты недвижимости для инвестиций?

Даже совершенно обычную квартиру можно превратить в апарт-отель на несколько номеров – это может быть хрущевка, сталинка с высокими потолками (в таких можно сделать двухуровневые студии), бывшая коммуналка в центре Петербурга с большим количеством комнат и так далее – ограничений нет, если проектировка дома позволяет делать перепланировку.

Апартаменты и хостелы можно обустраивать в том числе в новостройках, а совсем недавно появился новый тренд – пентхаусы.

Самое главное – заработать на инвестициях в недвижимость может КАЖДЫЙ. Вы можете начать с покупки одной-единственной комнаты или вложиться в долю уже действующего апарт-отеля – в этот бизнес можно влиться, даже начиная с самых небольших сумм.

Главное – ваше желание и грамотный подход к созданию и ведению доходной недвижимости. 

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции