Wish Home: загородные дома как отдых и выгодная инвестиция

По итогам вебинара, организованного компанией Wish Home для потенциальных инвесторов.

Читайте больше новостей на нашем Telegram канале 

Спикеры:

• Давид Тащян, основатель Wish Home
• Марина Смирнова, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership

Публикуем самые важные тезисы: только реальные цифры и факты:

Давид Тащян: о перспективах инвестиций в загородные дома

• Мы живем в эпоху небывалого развития внутреннего туризма. Логично, что растет спрос на загородные дома: как со стороны туристов (арендаторов), так и со стороны инвесторов. Так что сейчас загородный сегмент очень хорошо себя показывает с точки зрения ставок и загрузки.

• Наша финансовая модель называется Leaseback: мы продаем дом с участком земли инвестору, а он его сдает обратно нам в управление и получает пассивный доход. Такой формат популярен в Европе. Загородные домики всегда находятся рядом с природными, спортивными или культурными достопримечательностями.

В итоге инвестору не надо вкладывать большие деньги в проект (строить большой СПА, бассейн, конный клуб и др.): самые главные достопримечательности «построила» природа или они уже располагаются рядом: например, гольф-клуб, горнолыжные трассы и др. Если сказать грубо, но честно, то, по сути – это «паразитирование» на трафике, который и так идет в эту локацию.

• В основе проекта Wish Home также лежит идея о том, что основные достопримечательности уже создала природа: мы рассматриваем только исключительно красивые природные локации, но с хорошей транспортной доступностью. Строительство домов делается каркасным методом, что сильно ускоряет, упрощает проект. В итоге вход в загородную недвижимость получается относительно не дорогим, а инвестиции быстро возвращаются.

• Последние годы мы наблюдаем тренд на шеринговую экономику. Яркий пример – каршеринг, аренда самокатов и т.д. Люди больше не хотят владеть своим имуществом и нести расходы на его содержание, людям интереснее им пользоваться на правах аренды (проката). Эта тенденция наблюдается и в недвижимости. Люди хотят путешествовать, жить в разных местах, а не быть привязанным к одной локации.

Действительно, дом – это пассив: его надо обслуживать, делать ремонт, ухаживать за земельным участком. Именно поэтому выгодным решением стала сдача домов в аренду. Если вы приобретаете дом по модели Leaseback, то ваш дом превращается в актив. Он привязан к денежному потоку, который индексируется. С ростом стоимости услуг (хаускипинг, эксплуатация дома и др) растет и стоимость его аренды, а значит, ваш доход.

• Наша первая локация - Яхрома. Мы ее выбрали не просто так. Мы придерживаемся концепции, что успех любого туристического продукта – это три компонента: лес, вода и горы. Все это в Яхроме есть. Рядом расположен горнолыжный курорт, а это значит, что у собственника гарантированная заселяемость почти целый год (учитывая, что снег на склонах лежит еще в апреле). А летом это потрясающе красивые виды. Также здесь есть поля для гольфа, фермы, конные клубы, организованы места для рыбалки и др.

Наш участок здесь занимает 1,2 га, на нем расположены 14 домов разной архитектуры и планировки. Дома делятся на несколько категорий C, M, L. (односпальные, двухспальные и трехспальные). В стоимость дома полностью входит вся инфраструктура поселка: дорожки, парковочная зона, банный комплекс. Также у каждого дома есть костровая и мангальная зоны. На территории поселка проведено освещение, есть беседки, парковка, дом для персонала и административный блок, сделан ландшафтный дизайн.

Давид Дащян: финансовый расклад проекта Wish Home

• Опишу кратко основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники загородной недвижимости:

1. Загородный дом = пассив (он не приносит вам дохода, наоборот, требует постоянных вложений)
2. Необходим регулярный ремонт
3. Не используется на 100%
4. Много работы по двору
5. Тяжело продать (у каждого покупателя свои представления об идеальном доме)
6. Требует уборки
7. Требует персонала
8. Низкие темпы роста стоимости недвижимости
9. Нет дополнительных сервисов

Чтобы решить все эти проблемы, мы создали продукт с высокой доходностью. Базово эта система похожа на апарт-отели. Но в апартаментах доходность около 5-7%, плюс собственник, как правило, осуществляет ремонт за свой счет. В проекте Wish Home ремонт осуществляет управляющая компания, а годовая доходность составляет около 20% в год.

• В отличие от многих других вариантов приобретения недвижимости для последующей сдачи в аренду, мы гарантируем действительно пассивный доход: инвестору не надо заниматься домом, его ремонтом, поиском арендаторов и т.д. Все это делает управляющая компания. Кроме того, дом продается полностью оснащенным: есть вся мебель и оборудование. Инвестору больше ни за что доплачивать не надо.

• Недвижимость, которую инвестор приобретает, используется в основном для аренды, чтобы получал доход как инвестор, так и управляющая компания. Именно поэтому инвестор может проживать бесплатно в собственном доме только 14 дней в году.

• Детали финансовой модели:

В стоимость инвестиций входит:

1. Дом с участком от 5 до 7 соток
2. Отличный уровень сервиса
3. Инфраструктура и коммуникации
4. Отделка и мебель

При этом:

Порог входа в проект – от 7 млн. рублей

• Средняя стоимость аренды в день – 11 500-32 000 рублей (в месяц – 345 000 – 960 000 рублей). Цена зависит от конкретной даты и размера дома.
• Чистый арендный доход в месяц – до 300 000 рублей
• Средний уровень загрузки коттеджей – 60%
• Комиссия УК – 40% от арендного дохода.
• Наша финансовая модель завязана, по сути, на одном финансовом показателе. Это ГАП (годовой арендный поток). Условно говоря, ГАП – это то, что инвестор зарабатывает. ГАП зависит от двух показателей: цена сдачи номера и его среднегодовая заселяемость.
• Разумеется, инвестор приобретает в собственность не только дом, но и участок земли. Одновременно с этим подписывается договор управления с управляющей компанией, в рамках которого мы управляем всем этим имуществом. Ежегодно доход инвестора индексируется на 5%.
• Дома строят строительные компании, которые проходят тщательный отбор. Компании обладают собственным производством. Мы предоставляем гарантии на конструктивные элементы и оснащение домов. Заявленный производителем срок службы домов – 25 лет, но такие дома стоят гораздо дольше: 40 лет и более.
• Мы делаем скандинавские интерьеры, которые долго не выходят из моды. Они нейтральные и не требуют редевелопмента через несколько лет.

• По сути, мы продаем базовый продукт: какая бы ситуация на рынке ни сложилась, но ездить за город, жарить шашлыки и париться в бане люди будут всегда.
• Арендный доход инвестора делится в пропорции 60% (забирает инвестор) на 40% (забирает УК). В наши 40% комиссии входят маркетинг, страхование имущества (1%), реновация мебели и амортизация техники (4%), содержание персонала: клининг, сезонные рабочие и др.
• Дом инвестор может продать в любое время, но у УК есть преимущественное право выкупа. Если, к примеру, собственник передаст дом по наследству, а новые собственники не захотят дом сдавать и работать с УК, то это, конечно, возможно. Но надо понимать, что все коммуникации (в том числе водоотведение и электричество) принадлежат управляющей компании. В этом случае собственник просто не сможет использовать свою недвижимость полноценно.
• Нашу финансовую модель и расчеты полностью подтвердили в компании Commonwealth Partnership.

Комментирует Марина Смирнова, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership:

– Аренда недвижимости становится сейчас более популярной, чем приобретение в собственность. Очевидно, что растет нагрузка на семейный бюджет. У многих семей нет денег на покупку и дальнейшее содержание загородной жилой недвижимости.

С другой стороны, если семья уже владеет загородным домом, то увеличиваются расходы на ее содержание. Кроме того, уход за недвижимостью требует времени. Именно поэтому многие семьи принимают решение о продаже или сдаче недвижимости в аренду, чтобы свободное время использовать на отдых.

Конечно, можно сдавать недвижимость самостоятельно. Но если это делать через управляющую компанию, то вам гарантирован более высокий доход. Плюс (что очень важно), вы не будете тратить время на поиск клиентов и необходимый ремонт.

Узнайте больше о выгодных инвестициях в загородную недвижимость Wish Home

Поделиться:

Читайте нас: