Рынок гостиничной недвижимости – 2023: инвестиции и управляющие компании

Инвестиционный климат очень чувствителен к любым изменениям. «Эффект бабочки» здесь работает на 100%. Так, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, размещенным в первой половине ноября 2022 года, исход международных компаний обеспечил рекордный объем инвестиций в российскую недвижимость.

В частности, общий объем инвестиционных сделок с начала 2022 год стал максимальным за последние 20 лет, среди аналогичных периодов (первые III квартала). Если в цифрах, то общий объем инвестиционных сделок, закрытых с начала года, составил 334 млрд рублей, что на 41% превышает показатель соответствующего периода прошлого года. 

Правда, если говорить о структуре инвестиционных сделок, то гостиничная недвижимость занимает только 6%, уступая жилой, торговой, складской и офисной недвижимости по привлекательности вложений. 

Кроме того, как считают в компании IBC Real Estate, возрастание геополитической напряженности в сентябре внесет свои коррективы в развитие всех сегментов недвижимости: горизонт планирования для отечественного бизнеса остается коротким, а выход международных компаний из российских активов ускорится.

Тем не менее, сейчас очевиден рост интереса инвесторов к новым гостиничным форматам. Так, последние годы интерес у инвесторов вызывают загородные дома с гостиничным сервисом, апарт-отели, мини-отели, капсульные отели и мини-дома. 

Посмотрим, какие компании существуют сейчас на этом рынке. 

Содержание:

  1. Рынок гостиничной недвижимости и инвестиции на примере Санкт-Петербурга
  2. Инвестиции в загородные дома: WISH HOME Invest 
  3. Инвестиции в апарт-отели: YE’S, Alean Collection, Valo Service, RBI PM 
  4. Инвестиции в мини-отели: HotConsulting, Grace Hotels, МосОотели
  5. Инвестиции в капсульные отели, нано-отели и мобильные дома: RMaIT hotel group
  6. Инвестиции в загородные отели: VIEW GA by dewis

 


 

  1. Рынок гостиничной недвижимости и инвестиции на примере Санкт-Петербурга

По итогам III квартала 2022 года инвестиции в гостиничный сегмент в Санкт-Петербурге увеличились на 55% по сравнению с прошлым годом. В абсолютных значениях цифры составили 5,6 млрд рублей. Этих цифр удалось достичь за счет продажи нескольких зданий под будущие отели и апартаменты сервисного формата. Такие данные привели на середину ноября аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex- Knight Frank St. Petersburg). 

 

  1. Инвестиции в загородные дома

            2.1. WISH HOME Invest 

wish home

WISH HOME Investинвестиционно-девелоперская компания, специализирующаяся на строительстве загородной коттеджной недвижимости для инвестиций с последующей сдачей в аренду с обслуживанием полного цикла. Доход инвестора: до 30% годовых

Особенность недвижимости: все загородные дома расположены в живописных местах вблизи водоёмов, гор и лесов. На территории есть всё для комфортного отдыха с друзьями или семьёй: зоны для игр и спорта, кафе, SPA-комплекс и многое другое.

Основные услуги: 

  • Обслуживание и ремонт коттеджей, ландшафтные работы на территории;
  • Маркетинг и продажи;
  • Управление доходностью;
  • Обеспечение высокого уровня сервиса для отдыха гостей;
  • Круглосуточный House Keeping сервис

Особенности инвестиций с WISH HOME Invest: 

  1. Стоимость входа от 500 000 рублей;
  2. В стоимость инвестиций входит: дом, участок от 5 до 7 соток, обслуживающий сервис, инфраструктура, коммуникации, отделка, мебель или доля в строящемся/готовом объекте;
  3. 60% выручки - доход инвестора, 40% выручки - комиссия УК;
  4. Срок окупаемости менее 7 лет. 

Преимущества работы с WISH HOME Invest

  1. Управлением недвижимостью занимается УК: доход инвестора до 30% годовых. 
  2. Стоимость актива растет каждый год от 8%. Возможность продажи по цене коммерческой недвижимости.
  3. Скидка 20% по всей сети резиденций Wish Home.

 

 Давид Тащян

Комментирует председатель совета директоров Давид Тащян

WISH HOME Invest создает доходные девелоперские проекты по модели Leaseback: мы продаем дом с участком земли инвестору, а он его сдает обратно нам в управление и получает пассивный доход. Такой формат популярен в Европе. Под таким форматом, к примеру, работает сеть Holiday Village 2. Дома всегда находятся рядом с природными или культурными достопримечательностями. В итоге инвестору не надо вкладывать большие деньги в проект (строить большой СПА, конный клуб и др): самые главные достопримечательности «построила» природа. Срок окупаемости таких проектов составляет 5-7 лет. Здесь доходность выше, чем у тех же апартаментов и квартир (у них максимальная доходность 5-7%). Управление и обслуживание мы берем на себя: маркетинг, привлечение гостей, ремонт, страхование и тд.

Запуская проект, мы детально проанализировали рынок. Оказалось, что регионом, в котором есть дефицит загородного отельного предложения, является именно Москва. Так что в ближайших планах мы будем осваивать именно этот регион.

Узнайте больше о компании WISH HOME Invest в каталоге Horeca.Estate

 

  1. Инвестиции в апарт-отели

По аналитике компании YE’S, для сервисных апартаментов турбулентный период прошел значительно лучше в сравнении с другими направлениями недвижимости. За счет гибкого формата и возможности оперативного перехода между краткосрочной и долгосрочной арендой, управляющая компания обеспечивает высокую загрузку апарт-отелей и, соответственно, стабильный доход собственникам юнитов. При отсутствии необходимости самостоятельно заниматься операционными вопросами и поиском арендаторов, апартаменты обеспечивают в 2-3 раза более высокий пассивный доход и становятся наиболее предпочтительным вариантом для инвесторов.

«Мы регулярно получаем большое количество заявок, связанных с реконцепцией земельных участков коммерческой недвижимости. Девелоперы не готовы входить в проекты, которые не могут гарантировать окупаемость в ближайшие годы. Поэтому сейчас крайне популярен тренд на редевелопмент гостиниц или других направлений коммерческой недвижимости под формат сервисных апартаментов», - комментирует директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

Итак, чтобы не заниматься самостоятельно маркетингом, клинингом и другими оргвопросами, связанными со сдачей апартаментов, можно инвестировать в апартаменты под управлением профессионального гостиничного оператора. Примеры компаний: 

          3.1. Управляющая компания YE’S

YE’S – международная сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году, с номерным фондом более 4 500 апартаментов. Апарт-отели YE’S – инновационный продукт на рынке недвижимости, сочетающий гостиничную, жилую и инвестиционную составляющие. Это первая в России специализированная компания, созданная ГК «Пионер» для управления апарт-отелями. Сейчас компания управляет тремя апарт-отелями в Москве (Technopark, Botanica, Mitino), двумя в Санкт-Петербурге (Hoshimina, Marata) и двумя в Казахстане (Astana, All hotels).

          3.2. Alean Collection

Alean

Сеть Alean Collection объединяет семейные курорты, расположенные в городах-жемчужинах черноморского побережья: Анапе, Геленджике и Сочи. Все курорты уровня 4* и 5* создают условия для насыщенного, комфортного и беззаботного отдыха с детьми любого возраста.

В 2022 году компания обратила внимание на новое для себя направление – сегмент курортных апартаментов. Городские и курортные апартаменты различаются объемом инфраструктуры. «В городе она лаконично уложена в минимально необходимый набор жителя – место для работы, питания, занятия спортом плюс магазин. На курорте люди хотят бассейны, шезлонги, собственный пляж, процедуры для красоты и здоровья. Это делает обслуживание таких комплексов дороже», – прокомментировала директор по развитию сети отелей Ольга Прохорова в интервью Hotelier.pro. 

В настоящее время компания реализует проекты под брендом Alean Residence на Черноморском побережье – в Сочи, Евпатории и Саках.

         3.3. Valo Service

УК создана для управления собственными апартаментами VALO и предоставляет полный объем услуг – от гостиничной загрузки апарт-отелей до эксплуатации номеров. 

Компания была основана в 2017 году и является действующим членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). 

Комплекс апарт-отелей VALO – настоящий «город отелей», сформированный из успешных международных гостиничных форматов. Всего в проекте заявлено шесть таких форматов: трехзвездочные апарт-отели VALO класса Comfort и Business, четырехзвездочный отель Mercure и отель нового формата Affordable luxury – доступная роскошь.

        3.4. Управляющая компания RBI PM 

Компания RBI PM (Property Management) создана в структуре Группы RBI в 2018 г. для управления апарт-отелями в Санкт-Петербурге (сеть Artstudio). Компания совмещает функции гостиничного оператора и эксплуатирующей организации, а также обеспечивает доходность инвесторам апарт-отелей.

RBI PM предлагает собственникам апарт-отеля полный комплекс услуг: от оборудования номеров до их сдачи в аренду и предоставления гостиничных сервисов арендаторам.

Группа RBI реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости и является признанным лидером в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса в Санкт-Петербуре.

 

  1. Инвестиции в мини-отели

          4.1. УК HotConsulting 

Компания была создана в 2014 году и стала развиваться в сегменте городских отелей с номерным фондом до 100 номеров. Сегодня в портфеле управляющей компании HotConsulting уже 43 гостиницы. В каждом объекте работает кофейня или ресторан как отдельный дополнительный бизнес-проект.

          4.2. Grace Hotels 

Отельная управляющая компания Грейс с 2012 года занимается отельным бизнесом, управлением и арендой курортных, семейных отелей. На сегодняшний день группа включает в себя 16 отелей уровня 3-5 звезд звезды в Сочи, Адлере и на Красной поляне, а также отель 4 звезды в Респ. Армения, г. Ереван.

          4.3. МосОтели

С нашей помощью открылись и успешно функционируют более 20 гостиниц, мини- отелей и хостелов. Специалисты УК «МосОтели» имеют большой гостиничный опыт. На сегодняшний день в управлении УК «МосОтели» находится три объекта, среднегодовая заполняемость которых 84%.

 

  1. Инвестиции в капсульные отели, нано-отели и мобильные дома: RMaIT hotel group 

freedom

Группа компаний NATURI ведет производственную деятельность с 1998 года в направлениях: 

  • FREEDOM NATURI: разработка и реализация мобильных домов из дерева (www.freedom-naturi.ru, www.freedom-modul.ru)
  •  RMaIT HOTEL GROUP (Resource Management and IT): создание и открытие отелей из модульных сооружений и конструкций и управление ими в интересах собственника, опыт управления отелями более 15 лет (www.rmait.ru, www.freedom-camp.ru, www.powernap24.ru);
  • Приготовление функциональных блюд простого приготовления для открытия точки питания с доготовочной кухней (www.ravnovesie.su).

Комментирует Мария Аверкина, директор по развитию FREEDOM NATURI , владелец сети капсульных отелей POWER NAP:

– Сегмент капсульных отелей должен был начать активно развиваться в России: все-таки капсульные отели обеспечивают определенный уровень обслуживания и индивидуальное пространство, хоть и очень маленькое. Но в самом начале взлета этого формата в нашей стране в дело вмешалась пандемия. Люди стали очень много времени проводить в своих комнатах, самоизолироваться в гостиницах и апарт-отелях. Понятно, что оставаться длительное время в капсуле просто невозможно. Так начали развиваться нано-апартаменты – апартаменты небольшой площади. 

Характеристика нано-апартаментов: 

Комната площадью от 8 до 14 кв.метров, обычно с высоким потолком и «антресолью», где размещается спальное место. На «антресоль» нужно подниматься по лестнице. На первом «этаже» расположены входная зона, кухонная зона, мини-гостиная и компактная ванная комната. Общий метраж (с учетом антресоли) достигает 18-20 кв.м. 

Пример: inBox Capsule Hotel в Санкт-Петербурге. По метражу он больше подходит именно к нано-апартаментам, хотя «называет» себя капсульным отелем. 

Наконец, новый вид гостиничной недвижимости, который сейчас набирает обороты, – это мобильные дома. Такой дом можно использовать как для собственного проживания (в том числе для комфортного путешествия), так и для коммерческого: как мобильные отели или как способ быстрого расширения номерного фонда. К примеру, на разных мероприятиях не всегда хватает комфортных мест для размещения, и мобильный дом будет здесь отличным вариантом. 

Новый Free-dom стоит от 4,5 млн руб. — со всей отделкой, мебелью и даже шторами на окнах. При этом по закону его не нужно регистрировать, не надо платить коммунальные платежи, а поставить можно в любом месте, удобном для парковки и не являющемся чужой собственностью. Получается, вы приобретаете бизнес по цене дешевле однокомнатной квартиры (в Москве) — только без дальнейших платежей, вложений и регистраций. Кроме того, дом можно через некоторое время продать обратно по программе trade-in.

Наконец, еще один формат вложения в гостиничную недвижимость – это эко-модули. Это простой способ увеличить номерной фонд загородного отеля, открыть глэмпинг, кемпинг, базу отдыха или путешествовать с семьей. Дома выполнены из дерева с натуральными утеплителями на основе льна, обработаны защитными составами из масла и воска и служат более 20-ти лет. Внутри оснащены всем необходимым, чтобы забыть о городской суете, при этом наслаждаться комфортом привычных гостиничных апартаментов. Это готовое решение для комфортного всесезонного загородного отдыха, которое позволяет туристическому бизнесу наращивать номерной фонд с минимальными затратами времени и средств.

Узнать больше о компании NATUTI и входящей в холдинг УК RMaIT HOTEL GROUP в каталоге Horeca.Estate

 

  1. Инвестиции в загородные отели: VIEW GA by dewis

VIEW GA by dewis

Dewis — гостинично-девелоперская компания полного цикла с опытом более 10 лет. Работа над проектом гостиницы начинается с концепции, бизнес-проекта и генплана, а завершается организацией продаж, обучением персонала и оперативным управлением. В портфолио есть как небольшие отели, так и туристские кластеры. 

В 2022 году dewis создал инвестиционный проект VIEW GA — концептуальные загородные отели, которые приносят высокий доход своим инвесторам. Так, доходность коттеджа «полулюкс» — до 186 280 рублей в месяц, а «люкс» — до 261 900 рублей. 

VIEW — в переводе с английского «вид, пейзаж», GA — сокращение от слова «гектары», дословно проект называется «видовые пейзажи». В названии заложена концепция выбора локаций с живописными видами. 

Сейчас достраиваются две локации в Ленинградской области: четырехзвездочные отели «Волочаевка» и «Симагино». Dewis подбирает для строительства земли рекреации, которые подходят для туристской сферы. Поэтому базы отдыха пользуются популярностью у отдыхающих. 

Для разнообразного досуга и отдыха в комплексах предусмотрено все необходимое: SPA, бассейн, банный комплекс, ресторан, открытое арт-пространство в парковой части, гриль-зона, игровые площадки для детей и взрослых, эко-лавка продуктов собственного производства.

Рынок гостиничной недвижимости и инвестиции

Отдых в отелях за городом с каждым годом набирает популярность. Аналитики «Авито недвижимости» отмечают выросший на 52% спрос на посуточную аренду в Ленинградской области в ноябре 2022 года по сравнению с ноябрем 2021 года. Поэтому увеличилось число людей, которые вкладывают деньги в загородную коммерческую недвижимость. В эту тенденцию хорошо вписывается и флагманский проект dewis — VIEW GA.

Коттеджи, баня — это бизнес-юниты. Инвестор получает дивиденды от сдачи юнита в аренду, а УК dewis hotels контролирует развитие и продвижение проекта на всех этапах. При этом рыночная стоимость юнита растет с каждым годом. Так формируется доходная коммерческая недвижимость в сфере туризма.

Условия и преимущества для инвесторов

Юниты VIEW GA привлекательны для вложений из-за совокупности высокой доходности, финансовой безопасности и прозрачности работы. 

Инвестиции во VIEW GA – это:

  1. годовая доходность до 35%;
  2. низкий порог для входа — 2 700 000 рублей на старте;
  3. первые дивиденды спустя 2,5 месяца;
  4. доступно соинвестирование;
  5. беспроцентная рассрочка;
  6. срок окупаемости 3-5 лет;
  7. личный кабинет инвестора, в котором удобно контролировать прибыль в режиме online.

Централизованный маркетинг и отдел продаж уровня четырехзвездочного отеля отвечают за бронирование номерного фонда. При этом в финансовой модели предусмотрена оптимизация рисков частичного заселения: выручка от зон дополнительной доходности (ресторан, банкетный зал, эко-лавка) компенсирует неполное бронирование коттеджей. 

Инвестору не нужно вовлекаться в управление юнитом: управляющая компания отвечает за охрану с видеонаблюдением, пожарную безопасность, клининг, организует room-service и поддерживает юниты в надлежащем виде как внутри, так и снаружи.

Комментирует Яков Чупров, генеральный директор управляющей компании dewis hotels: «Так как у нас плановая экономика, мы знаем всю расходную часть и планируем наперед, тем самым контролируем доходы наших инвесторов. Инвесторы проекта получают 70% чистого дохода от зоны доходности «Проживание», что эквивалентно по году в плановых показателях от 1 346 600 рублей до 3 142 930 рублей в год».

Узнать больше о компании VIEW GA в каталоге


И еще: наш обзор - это вполне живая история, которая может расти! Если вы не увидели свою компанию в обзоре или хотите получить более расширенную информацию о компании, чем есть сейчас, напишите на Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Вконтакте подписка

Популярное

  • Неделя

  • Месяц

  • Все