С 2025 года Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы подал около 60 исков к владельцам хостелов в многоквартирных домах. Как отметили “Ведомости”, главное требование Департамента – принудительное изъятие помещения и продажа с публичных торгов. Вырученные средства предлагается направить первоначальным владельцам объектов.
Основные аргументы ДГИ сводятся к следующему:
- Несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Главный юридический аргумент ДГИ: для законного размещения гостиницы необходимо, чтобы в ВРИ участка было прямо указано «гостиничное обслуживание». Если этого нет, деятельность хостела считается незаконной независимо от характеристик самого помещения.
- Необходимость соответствия функционального назначения помещения. По логике ДГИ, даже нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь назначение, допускающее размещение гостиничного объекта. Отсутствие такого назначения также служит основанием для иска.
- Санкция: изъятие за использование не по назначению. ДГИ подает иски о принудительном изъятии помещений хостелов с последующей продажей на публичных торгах (вырученные средства при этом возвращаются собственнику). Ведомство пытается применить для этого статью 287.7 Гражданского кодекса РФ (изъятие за использование не по назначению).
Таким образом, главные аргументы ДГИ строятся на строгом формальном соответствии ВРИ земли и назначения помещения. Не все юристы согласны с этой позицией, тем более, с законность применения самой суровой меры – изъятием недвижимости.
Приводим мнения юристов:
- Станислав Солнцев, партнер юридической фирмы “Солнцев и партнеры”
- Татьяна Сутулина, гостиничный юрист, генеральный директор компании “Юрист Отель”
- Анастасия Королева, гостиничный юрист
Оспаривание главного аргумента власти (ВРИ участка)
- Может ли отсутствие ВРИ «гостиничное обслуживание» у земли под домом автоматически означать, что нежилое помещение в этом доме используется незаконно? Насколько правомерно смешивать целевое назначение земли и помещения?
- Наш участок имеет ВРИ «для эксплуатации МКД». Разве временное размещение гостей не является частью нормальной эксплуатации дома, как магазин или аптека? Как нам доказать, что ВРИ не нарушен?
- Если проблема действительно в ВРИ, обязана ли администрация предоставить нам возможность его изменить? Что делать, если город отказывает в этом?
Станислав Солнцев, “Солнцев и Партнеры”:
– Аргумент ДГИ о том, что отсутствие ВРИ «гостиничное обслуживание» у земельного участка автоматически делает использование нежилого помещения незаконным, является юридически уязвимым и оспоримым.
Закон не связывает помещение и участок напрямую. Статья 287.7 ГК РФ, на которую ссылается ДГИ, как справедливо отметил президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов, касается изъятия помещения, а не земельного участка.
Нецелевое использование земли – это самостоятельный состав административного правонарушения, наказуемый штрафом, а не изъятием недвижимости. Смешивать правовой режим земли и помещения некорректно.
«Эксплуатация МКД» включает в себя не только проживание. Земельный участок с ВРИ «для эксплуатации МКД» предполагает использование для нужд жильцов, что может включать и коммерческую инфраструктуру – магазины, аптеки и, как следствие, временное размещение гостей. В суде можно доказывать, что услуги хостела относятся к нормальному использованию здания и не нарушают его целевого назначения.
Шанс изменить ВРИ существует, но это трудоемкий процесс. Технически, если ВРИ участка не соответствует вашему фактическому использованию, вы вправе инициировать его изменение. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный орган (в Москве это ДГИ) с заявлением. Алгоритм действий будет выглядеть так:
- Изучить Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ): Убедитесь, что для вашей территориальной зоны ВРИ «гостиничное обслуживание» (код 4.7) предусмотрен в принципе.
- Подать заявление: Если ВРИ «гостиничное обслуживание» является основным или условно разрешенным видом, вы имеете право подать заявление о его изменении через МФЦ или портал mos.ru.
- Если это условно-разрешенный вид: Вам потребуется получить разрешение через публичные слушания. Это сложный и длительный процесс, успех которого сильно зависит от позиции администрации и местного сообщества.
Если ДГИ отказывает в изменении ВРИ, его отказ можно и нужно обжаловать в судебном порядке, особенно если вы уже начали процедуру. Отказ в изменении ВРИ не может служить основанием для изъятия помещения по ст. 287.7 ГК РФ.
Однако, как отмечают эксперты, на практике изменить ВРИ под многоквартирным домом крайне сложно. Поэтому основной упор в защите следует делать на аргументацию, что текущее использование не нарушает закон.
Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:
– Отсутствие ВРИ «гостиничное обслуживание» у земли под домом автоматически не может означать, что нежилое помещение в этом доме используется также незаконно. Формальное несоответствие – основание для проверки, но не приговор. Юридически значимы два момента:
- Если основной ВРИ участка допускает вспомогательное использование (например, «деловое управление» под офис), гостиница может быть признана законной как вспомогательный вид.
Судебная практика здесь неоднозначна: мэрия Москвы уже проигрывала часть таких исков, суды не всегда поддерживают изъятие помещений только из-за нестыковки ВРИ. - Системный принцип градостроительного законодательства: использование здания должно соответствовать ВРИ участка. Но это не абсолютная норма. Суды нередко признают, что оспаривать использование конкретного нежилого помещения только на основании несоответствия ВРИ всего участка — недостаточно. Нужны доказательства реальных нарушений (пожарные, санитарные, жалобы жильцов). Изымать помещение за формальное несоответствие ВРИ мера чрезмерная.
Что касается ВРИ участка «для эксплуатации МКД», то в этом случае использование помещения под хостел, скорее всего, будет признано не соответствующим целевому назначению земли.
Гостиничное обслуживание (код 4.7) – это отдельный самостоятельный вид разрешенного использования, который прямо не входит в состав ВРИ многоквартирного дома. В норме аргументировать это как «временное размещение гостей», аналогичное магазину или аптеке, затруднительно: закон четко разделяет эксплуатацию жилого фонда и ведение гостиничного бизнеса.
Несмотря на то, что закон предоставляет право на смену ВРИ, понудить администрацию к ее проведению принудительно можно только в определенных случаях. Что касается порядка действий при отказе, предусмотрена стандартная процедура административного и судебного обжалования.
Практика показывает, что такие иски удовлетворяются, если отказ признан необоснованным. Это основной правовой инструмент для защиты своих интересов.
Анастасия Королева, гостиничный юрист:
– Земельный участок под МКД не может быть выделен только под гостиничное обслуживание – тем более, если там расположены другие объекты (магазины, парикмахерские, аптеки и т.д). Если на первом этаже МКД находится аптека, то в любом случае она будет находиться на земельном участке под МКД, а не под аптеку.
Таким образом, нельзя смешивать целевое назначение двух самостоятельных объектов недвижимости – земельного участка и помещения. Поэтому не существует автоматической связи между ВРИ земельного участка и ВРИ жилого помещения.
Разумеется, когда речь идет об отдельно стоящем здании – это одна ситуация, но когда мы имеем дело с МКД – то другая.
Процессуальная защита (ст. 287.7 ГК РФ)
- Нарушение процедуры: Статья 287.7 ГК РФ требует обязательного досудебного предупреждения и факта игнорирования нарушений. ДГИ часто не выдает таких предупреждений. Как нам использовать это процессуальное нарушение в суде?
- Если суд в деле на Измайловском шоссе уже назвал действия ДГИ «ненадлежащим способом защиты», может ли это стать прецедентом? Как составить отзыв на иск, чтобы указать на это?
- ДГИ не доказало систематического нарушения прав соседей или использования помещения не по назначению (постоянное проживание, разрушения). Какие документы нам нужно собрать, чтобы доказать обратное — соблюдение норм?
Станислав Солнцев, “Солнцев и Партнеры”:
Ссылка ДГИ на ст. 287.7 ГК РФ — это попытка применить тяжелый механизм, который имеет четкие процессуальные ограничения. Именно здесь у ответчиков есть шанс выиграть дело.
- Обязательное досудебное предупреждение — процессуальное условие. Статья 287.7 ГК РФ содержит императивное требование о том, что прежде, чем подавать иск об изъятии, орган власти обязан направить собственнику письменное предупреждение о необходимости устранить нарушения и установить для этого разумный срок. ДГИ в делах о хостелах часто игнорирует это требование или не может доказать факт игнорирования.
- Измайловское шоссе: успешный прецедент. В деле о хостеле на Измайловском шоссе суд прямо указал, что «истцами избран ненадлежащий способ защиты», поскольку нецелевое использование участка не может служить основанием для применения ст. 287.7 ГК РФ. Это важный прецедент, который нужно активно использовать.
Как составить отзыв: Нужно указать, что истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не доказал ни одного из оснований для изъятия (нецелевое использование помещения, систематическое нарушение прав соседей или его бесхозяйственное содержание), требуемых ст. 287.7 ГК РФ. Сославшись на решение по Измайловскому шоссе, можно заявить, что выбор истцом такого способа защиты является неправомерным, и просите суд в иске отказать. - Доказываем обратное: готовим документы. Ответной стороне нужно доказать, что хостел работает с соблюдением всех норм. Для этого нужно собрать пакет документов:
-
- Документы на помещение: подтверждение перевода в нежилой фонд (если это перепланированная квартира), наличие отдельного входа, соблюдение требований звукоизоляции.
- Документы по безопасности: заключение МЧС о соблюдении пожарных норм, заключение Роспотребнадзора о санитарно-эпидемиологическом благополучии.
- Документы по гостиничной деятельности: свидетельство о присвоении категории (если обязательно), договоры с гостями (подтверждающие временный, а не постоянный характер проживания), правила внутреннего распорядка.
- Документы об отсутствии жалоб: выписка из журнала регистрации заявлений/жалоб (или справка об их отсутствии), показания свидетелей из числа соседей, заключения управляющей компании об отсутствии нарушений.
Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:
– Нарушение процедуры (в данном случае требований ст.287.7 ГК РФ) – очень сильный и, зачастую, решающий козырь в вашу пользу. Отсутствие обязательного досудебного предупреждения от уполномоченного органа (в вашем случае – ДГИ) является безусловным основанием для того, чтобы иск против вас не был рассмотрен по существу.
Решение суда по делу на Измайловском шоссе не является прецедентом в строгом процессуальном смысле (Россия не относится к странам прецедентного права), но оно может стать очень сильным аргументом в вашу пользу. Это уже состоявшаяся судебная практика, и ссылка на нее может повлиять на ход вашего дела.
Конкретные выводы суда (например, «истцами избран ненадлежащий способ защиты, поскольку нецелевое использование земельного участка само по себе не может являться основанием для применения санкции, предусмотренной ст. 287.7 ГК РФ») четко указывают суду на ошибку ДГИ. Судья, видя, что вышестоящий суд (или коллегия) уже признал такой подход незаконным, с высокой вероятностью примет аналогичное решение, чтобы оно не было отменено при обжаловании.
Вот предельно краткий перечень документов для суда, доказывающих соблюдение норм:
- Выписка из ЕГРН (нежилое помещение).
- Заключение Роспотребнадзора.
- Декларация пожарной безопасности (МЧС).
- Справка из полиции об отсутствии жалоб.
- Договоры (вывоз мусора, дезинсекция, стирка белья).
- Журнал инструктажей по ПБ и журнал учета жалоб.
Этого достаточно, чтобы опровергнуть довод ДГИ о систематических нарушениях.
Но самое весомое доказательство в суде – независимая строительно-техническая экспертиза. Она даст заключение о том, что ваше помещение технически пригодно и безопасно для временного проживания людей, что перекрывает большую часть аргументов истца.
Анастасия Королева, гостиничный юрист:
– Да, законодатель предусматривает необходимость предупреждения об изъятии помещения. В противном случае это нарушение, и его можно использовать в суде. Но важно при этом доказать, что с вашей стороны не было никаких нарушений при использовании помещения: есть документы о проверке на пожарную безопасность, о соответствии санитарным нормам, не было жалоб от соседей и т.д.
Что касается прецедентов, то, конечно, нужно отслеживать судебную практику. Несмотря на то, что в России не прецедентное право, в спорах можно ссылаться на судебную практику и на те аргументы, которые суд использовал ранее.
Практические шаги и стратегия
- Минимизация рисков: Нам поступил иск. Что делать в первую очередь? Нужно ли приостанавливать работу хостела? Какова процедура: наложение ареста на помещение до решения суда?
- Переговоры с городом: В 8 из 60 дел ДГИ сам отозвал иски. Какие условия мы можем предложить для мирного урегулирования? Работает ли стратегия «закрыться и открыться снова, но как "апартаменты"»?
- Взыскание убытков: Если хостел уже закрыт из-за угрозы иска, можно ли взыскать с ДГИ упущенную выгоду при условии, что суд поздно признает их требования незаконными?
Станислав Солнцев, “Солнцев и Партнеры”:
– Если иск уже поступил, то рекомендую следующее:
- При получении иска не приостанавливайте работу хостела в одностороннем порядке, если к этому не принуждают обстоятельства. Ваша активная позиция подчеркивает законность бизнеса. При этом:
- Немедленно обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости.
- Готовьте отзыв на иск: основываясь на вышеуказанных аргументах, требуйте отказа в иске.
- Что касается ареста. ДГИ может и, скорее всего, будет ходатайствовать о наложении ареста на недвижимость в качестве обеспечительной меры. Ваша задача – доказывать в суде, что арест несоразмерен (особенно если деятельность не нарушает закон и вы продолжаете платить налоги).
- Переговоры с городом: Из 60 исков ДГИ сам отозвал 8 – это сигнал к тому, что некоторые владельцы находят компромисс. Чаще всего это происходит, когда здание используется по целевому назначению, соответствующему ВРИ участка.
Стратегия «закрыться и открыться снова, но как «апартаменты» может сработать, но только если земельный участок имеет ВРИ, допускающий размещение гостиниц, или вам удастся его изменить. «Апартаменты» — это не самостоятельный ВРИ, а лишь архитектурно-планировочное решение внутри здания, правовой статус которого определяет основное разрешенное использование самого здания и земельного участка.
Возможный вариант переговоров – предоставить график приведения ВРИ участка в соответствие (если это возможно) или добровольно устранить нарушения, на которые укажет город. - Взыскание убытков. Взыскать упущенную выгоду с ДГИ при добровольном закрытии бизнеса практически невозможно. Для этого нужно, чтобы суд признал иск ДГИ незаконным, а вы докажете, что ваше решение о закрытии было вынужденным и прямым следствием действий чиновников. Даже при выигрыше основного процесса доказать причинно-следственную связь между «угрозой иска» и закрытием бизнеса будет крайне сложно.
Вывод: правовая позиция ДГИ, основанная на несоответствии ВРИ земельного участка, не является бесспорной. Основная защита строится на:
- Аргументе, что ст. 287.7 ГК РФ неприменима, поскольку нарушения касаются земли, а не помещения.
- Ссылке на успешный прецедент (Измайловское шоссе) о ненадлежащем способе защиты.
- Акценте на процедурных нарушениях (отсутствие досудебного предупреждения).
- Доказывании соблюдения всех норм при работе хостела.
Практика показывает, что выиграть процесс можно. Главное – своевременно и грамотно выстроить линию защиты, не поддаваясь на давление.
Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:
Если иск уже поступил, то ваши действия:
- Изучите иск, подайте отзыв, собирайте доказательства.
- Работу не приостанавливайте – закон этого не требует.
- Арест помещения возможен по заявлению ДГИ (без вас). Если наложат – подавайте ходатайство об отмене.
Мирное урегулирование: Переговоры с городом возможны: предложите изменить ВРИ на гостиничный или продать помещение городу по рыночной цене.
А вот схема с апартаментами не сработает: это не меняет сути гостиничных услуг.
Вы вправе требовать возмещения упущенной выгоды, если закрыли хостел именно из-за угрозы иска ДГИ. Однако для этого необходимо вступившее в силу решение суда о незаконности требований ДГИ. Также придется доказать прямую причинно-следственную связь: что вы прекратили работу исключительно по вине ДГИ, а не по иным причинам. Самый сложный момент – точный расчет потерянной прибыли (нужны договоры, бухгалтерские отчеты, данные о средней загрузке). Без убедительных цифр суд может отказать во взыскании. Поэтому готовьте доказательства заранее.
Анастасия Королева, гостиничный юрист:
– Если вы понимаете, что между вами и другой стороной может возникнуть конфликт, который потребует судебного разбирательства, то лучше сразу обратиться за профессиональной юридической помощью.
Разумеется, в каждом случае все решается индивидуально. Например, у одного объекта есть систематическое нарушение прав соседей, у другого в этом плане все хорошо. Каждое обстоятельство по-своему влияет на исход дела.
Даже после подачи иска деятельность осуществлять можно. Но если со стороны ДГИ были предприняты обеспечительные меры, то необходимо направить в суд возражение о снятии обеспечительных мер.
Стратегия “закрыться и открыться как апартаменты” в этом случае не сработает. Более того, можно получить гораздо более серьезные взыскания, чем в случае с хостелом.
Что касается взыскания убытков, то если вы закрылись только на основании подачи искового заявления, то вы реализовали свое право, никто вас не принуждал. Факт подачи иска не говорит о том, что вы не вправе работать.
Соответственно, убытки и тем более упущенную выгоду здесь возместить не получится.
Редакция Horeca Estate следит за правоприменительной практикой.
