Гостиничный объект за 300 млн рублей приобрел депутат от КПРФ, ранее генеральный директор компании «Энергомакс» Александр Жуков.
Цель сделки – перепрофилирование объекта в многофункциональный комплекс с апрат-отелем.
- В каких случаях гостиничный объект не будет успешным и перепрофилирование будет правильным решением?
- Какие возможны затраты и срок окупаемости объекта?
- Адекватна ли цена приобретения, учитывая, что только на строительство и оснащение объекта было потрачено несколько мдрд. рублей?
Редакция Horeca.Estate попросила ведущих специалистов в гостиничной недвижимости высказать свое мнение по этим вопросам.
Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield:
Марина Смирнова Фото Welcome Times
- Изначально место для гостиницы было выбрано неверно. Щелково – небольшой подмосковный город, тогда как гостиница уровня 5* с большим спа (площадь на номер более 180 кв. м) – это курортный отель. Надо сказать, что и не на всяком курорте он смог бы найти своих клиентов, а в Щелково экономика такой гостиницы с заданными параметрами была бы изначально сложной. Думаю, что гостиница работала бы в «ноль»: большой спа, большие «потери» площадей, поскольку для уровня 5* в городе гостиница должна бы иметь порядка 80-100 кв. метров на номер. Все эти недостатки неоднократно отмечались экспертами. Не удивительно, что проект гостиницы, которая задумывалась до кризиса, очевидно без участия консультантов, не был реализован. Что касается цены сделки, то стоимость гостиницы в 300 млн рублей была рассчитана с учетом средств, которые новый собственник должен вложить, чтобы запустить проект в эксплуатацию.
Наверное, идея апарт-отеля с номерами на продажу отдельным инвесторам (как кондо-гостиница или жилой дом) – это максимально приемлемый вариант редевелопмента.
Но с учетом того, что распределение площадей изначально не было оптимальным, это отразится на сроках возврата инвестиций. Если будет выбран вариант продаж отеля по номерам, то срок окупаемости составит примерно 6-7 лет.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management:
Дарья Канева Фото MarketMedia
- Пятизвездочный отель в такой локации как Щелково никогда не окупился бы. Изначальный расчет инвестора, вероятнее всего, был нацелен на некие имиджевые вещи или, например, таким образом он намеревался дать толчок для развития близлежащей территории. Точно сказать сложно, но расчет явно был не на среднесрочную инвестиционную перспективу.
Цена покупки в 300 млн рублей выглядит очень хорошо, поскольку если бы она была выше, то отель еще очень долго экспонировался и так и не нашел бы интересанта в лице купившего его бизнесмена Александра Жукова. Для сравнения, за 1-1,3 млрд рублей можно купить неплохую четырехзвездочную гостиницу в Москве, работающую под международным брендом.
Создание апарт-комлекса - это вполне реалистичная стратегия для этой локации. Но реконструкция здания под него обойдется достаточно дорого - не менее 1,5-2 млрд рублей. Окончательный объем инвестиций зависит от степени готовности здания гостиницы.
С другой стороны, перепрофилирование под другой отель, в том числе и апарт-отель, обойдется дешевле, чем реконструкция просто под апартаменты. Объем инвестиций в этом случае также зависит от класса и формата, но это будет никак не меньше 1-1,5 млрд рублей.
Уже в самом начале можно было предположить, будет ли успешен такой дорогостоящий проект в этой локации. Именно для этого и делаются детальные финансовые модели и расчеты. Могу предположить, что на начальном этапе экономическая модель выглядела оптимистичнее за счет более низкого курса рубля и более благоприятных макроэкономических показателей.
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management:
Анастасия Заболотная Фото Becar Asset Management
- Учитывая тот факт, что объект был продан с торгов, стоимость актива очень комфортная, если не сказать, что низкая.
При реализации гостиничного проекта всегда необходимо смотреть на потенциальных гостей. В данном кейсе целевая аудитория не столь очевидна. Объект находится за МКАДом, в отдалении от основных промышленных и бизнес-кластеров. Единственная точка притяжения – это аэропорт, но и тот работает только на обслуживание транспортных перевозчиков и спецрейсов. Вполне вероятно, что девелопер планировал реализовать люксовый продукт с развитой инфраструктурой и надеялся обеспечить возврат инвестиций в большей степени через продажу дополнительных услуг, а не за счет проживания.
Стоимость перепрофилирования объекта в апарт-отель будет зависеть от того, какой именно продукт планируется к реализации. Скорее, это upper-midscale формат с довольно просторными планировками (учитывая, что объект строился как пятизвёздочная гостиница).
Предполагаемый объем затрат будет начинаться от 1 млн рублей на номер, если включать полное оснащение как апарт-отеля и раскадастрирование (в случае распродажи номерного фонда). Но эта цифра субъективна: необходимо все считать, смотреть объект, возможно, необходимо будет уменьшать площади номеров, а это уже другая стоимость...
Что касается срока возврата инвестиций, то его сейчас сложно прогнозировать, учитывая ограничения, связанные с COVID. Более того, все-таки в сроке возврата инвестиций необходимо учитывать сам продукт и тот уровень затрат, который планируется новым собственником. Срок окупаемости можно будет значительно сократить, превратив данный проект в кластерный многофункциональный комплекс, где будут сочетаться разные предложения: гостиница, работающая на долгосрок, апартаменты с гостиничным сервисом на долгосрок, коворкинг для резидентов, ритейл и коммерческие площади.
видео aero4you
Гостиница Astrum 5* имеет довольно непростую историю. Условно, историю объекта можно разделить на несколько этапов:
1. В 2006 году холдинг «Щелковский», который специализировался на строительстве жилья и коммерческой недвижимости, начал строительство гостиницы уровня 5* в подмосковном городе Щелково. По проекту, отель высотой 115 метров был рассчитан на 184 номера. Планировалось, что это будет одна из первых люксовых гостиниц в Московской области.
Изначально отель был назван «Звездный». На закладку капсулы в его основание были приглашены советские летчики-космонавты, в том числе Алексей Леонов и Валентина Терешкова.
2. Через несколько лет «Щелковский» договорился с австрийской компанией Vienna International об управлении будущей гостиницей. В результате объект был переименован в Astrum Spa & Conference Hotel Shelkovo 5*
3. В 2013 году глава холдинга «Щелковский» Дмитрий Барченков взял в банке «Хованский» пять займов на достройку отеля и модернизацию торговых активов. Общая сумма кредита составила около 32 млн долларов. Кредиты были оформлены через пять структур холдинга: ООО «Калиста», ООО «Деловой центр Подмосковье», ОАО «Щелковский районный рынок», ОАО «Компания бытового обслуживания «Щелковская»» и ООО «Стройхолд».
Завершить строительство Astrum Spa & Conference Hotel Shelkovo планировалось в том же 2013 году.
4. Поскольку долг не обслуживался, в 2015 году банк «Хованский» переуступил права требования по всем займам столичному ООО «Лаборатория зетзетзет». Представители этой фирмы обратились в полицию с заявлением на Дмитрия Барченкова. В результате было возбуждено уголовное дело, а бизнесмена обвинили в мошенничестве. По версии следствия, деньги выводились из этих фирм под видом закупок оборудования и оплаты подрядных работ, при этом в схеме участвовало еще несколько юрлиц «Щелковского», в частности ООО «Отель» (управляло проектом Astrum) и ОАО «Энергетик». По подсчетам следствия, вместе с процентами и пенями Дмитрий Барченков обманул банк на 35 млн. долларов. В 2018 году бизнесмен был приговорен к лишению свободы сроком на 14 лет.
5. В 2016 году юридический владелец комплекса – ООО «Отель» – был признан банкротом. Имущество компании сейчас находится в залоге у банка «Траст».
6. Арбитражный управляющий несколько раз пытался продать Astrum. Первоначальная цена составляла 1,5 млрд рублей, затем была снижена до 1,35 млрд рублей. В итоге в октябре 2020 года победителем торгов стал бывший бизнесмен, генеральный директор компании «Энергомакс», а в настоящее время депутат от КПРФ Александр Жуков. Жуков выкупил все имущество ООО «Отель» за 300 млн рублей (или 8630 рублей за 1 кв. метр).
Согласно информации на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, компании ООО «Отель» принадлежит недостроенная 5-звездочная гостиница (34 760 кв. м), ледовый каток и земельный участок на 1,7 га на набережной реки Клязьмы в подмосковном Щелково.
главное фото alex-west.livejournal.com
Поделиться с друзьями:
