Мы пришли в отельную сферу в 2016 году и к сегодняшнему дню построили, ввели в эксплуатацию около 15 отелей от 3х звезд и выше. Большинство из них мы продали, оставив 4 отеля: два пятизвездочных и два четырехзвездочных бутик-отеля в Москве с номерным фондом от 12 до 18 номеров: бутик-отели «Regul», «Чайковский», «Myasnitskiy» и «Parradosso», которые мы объединили в сеть FriendlyInn.
Автор – эксперт Ирина Стречень, сооснователь сети бутик-отелей Friendly Inn
Сейчас эти отели успешно работают, и на их примере мы хотим поделиться своим опытом, который, надеемся, поможет избежать нашим коллегам некоторых ошибок.
Как мы начинали
В первую очередь мы определились с локацией, концепцией и категорией отелей.
Начну с концепции. Бутик-отель в нашем понимании отличается от мини-отеля своим позиционированием. Если мини-отель ассоциируется у многих с низким ценовым сегментом, то бутик-отель – это уже высокая классификация, сервис, атмосфера изысканности и уюта, где каждый гость – важен. В глазах гостей это выглядит привлекательно и позволяет выделиться на рынке.
Важно отметить, что будущую категорию отеля и целевую группу необходимо определить еще до начала проектирования отеля. Это необходимо для расчета вложений и будущих доходов, их соотношения и сроков окупаемости.
Что касается локации, то мы искали здания в районе бульварного кольца, поскольку центр Москвы всегда востребован как туристами, так и бизнес-аудиторией. Несмотря на большую конкурентную группу, мы понимали, что такая локация будет одним из наших преимуществ. И это оказалось оправданным, но поиски здания с подходящей планировкой превратились в задачу со звездочкой. Пришлось часто сталкиваться с предложениями, где условия аренды были нерыночные и при составлении сметы становилось понятно, что бизнес такие условия не потянет. В итоге все наши четыре отеля находятся в исторических зданиях – объектах культурного наследия, одно из них (отель «Parradosso») – мы арендуем по программе Собянина «Рубль за квадратный метр».
В исторических зданиях главная проблема – это сложные планировки и охранные обязательства, которые надо учитывать при проектировании. Это могут быть стены, элементы, лестницы.
Еще на этапе выбора помещения мы смотрели, сколько можно будет «нарезать» номеров, чтобы они были необходимой площади и «оставалось» место под подсобные помещения. Для примера – площадь здания может быть 500 кв.м, но мало окон, а значит номеров не будет больше 12, что уже нецелесообразно с точки зрения ведения бизнеса.
По поводу охранных обязательств была задача получить разрешительную документацию и каждый шаг согласовывать с Мосгорнаследием. Согласование планировок происходило на каждой стадии строительства, где Мосгорнаследие фиксировало каждое изменение. В результате согласований был оформлен заключительный пакет документов, и нам выдали разрешительную документацию. В итоге дом сохранил исторический облик и вписался в современную городскую инфраструктуру.
Надо учитывать, что согласование проекта и итоговых планировок может занимать около месяца.
Еще одна рекомендация – договариваться еще на этапе планировки отеля с компанией классификатором, чтобы сразу ориентироваться на соответствие нормам для успешного прохождения классификации.
Такой же совет по поводу сотрудничества с МЧС и пожарниками – лучше обратиться к ним в самом начале, до стадии проектирования отеля. Это исключит все вопросы на будущее. МЧС выделит сотрудника, который даст рекомендации с т.з. требований безопасности. Это поможет соблюсти все требования и избежать переделок после запуска отеля.
Дизайн-проект отеля – это этап, который сложно переоценить. Здесь тоже может быть очень много нюансов. Часть из них можно учесть, если нанимать дизайнеров, обладающих опытом работы в проектировании общественных помещений. Важно понимать что дизайн даже маленького отеля кардинально отличается от дизайна квартиры.
Например, дизайнеры квартир любят делать множество полочек, которые в номере отеля не нужны – лишняя работа для горничных. Или высокие шкафы, которые содержать в чистоте можно только с помощью стремянки. Дизайнер отеля знает, например, что люксы лучше располагать в угловых номерах, и что не должно быть окон за спинками кроватей.
Еще совет при разработке дизайн-проекта – учитывать «маршруты» персонала, освещение и будущие ремонты.
А при выборе мебели – представлять не только удобство гостя, но и процесс ее эксплуатации, уборки, чистки, замены.
Например, советуем выбирать мебель, которая будет мобильной и легкой, чтобы горничные имели возможность протереть везде пол. А если вы стелете ковролин, то советуем покупать с запасом, из расчета на 25% больше, чем площадь требующегося ковролина. Дело в том, что ковролин будет изнашиваться, портиться, и надо будет его менять, а поставщики могут вывести эту партию из запаса.
Рекомендуем класть ковровую плитку: если гости ее сильно испачкают, достаточно будет вырезать эту плитку и заменить ее на другую.
Также советуем покупать оснащение отеля у поставщиков, которые обладают сертификатами и, например, не продадут вам товары из легковоспламеняющихся материалов. Шторы, ковролин, мебель – все должно иметь определенную классификацию с т.з. пожароопасности. К примеру, у Икеевской мебели нет соответствующей группы допуска, а значит, лучше для отелей ее не использовать.
Еще при проектировании советуем сразу предусмотреть, где будут телефоны, видеокамеры, музыка, провода – все это гораздо удобнее продумать еще на этапе дизайн-проекта, чем после его утверждения и начала работ.
Открытие отеля – это крайне интересный, но непростой процесс с огромным количеством нюансов. Если у вас нет опыта, они могут привести к ошибкам в эксплуатации отеля, а значит, скажутся и на финансовом результате. Мы надеемся, что наши советы пригодятся, а в следующей статье подробно расскажем про то, как правильно рассчитать бюджет проекта открытия отеля. Также дадим рекомендации по выбору строительной компании.
Читайте больше статей на странице эксперта Ирина Стречень
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
