Какие меры поддержки от государства наиболее востребованы бизнесом сейчас? Что нужно сделать еще, чтобы инвесторам было выгодно вкладывать в строительство новых отелей и реновировать действующие?
Об этом редакции Horeca.Estate рассказали хедлайнеры Формуа - гостиничный девелопер Антон Басин и генеральный директор УК «Альянс Отель Менеджмент» Вадим Прасов.
- Роль государства в регулировании отрасли. Чего именно ждет бизнес-сообщество от государства? Где и как оно действительно может помочь?
Антон Басин:
- Сейчас государство помогает очень много. Есть много федеральных и региональных программ: субсидированные кредиты, помощь по инфраструктурным проектам, когда можно, к примеру, на дороги и строительство коммуникаций компенсировать часть своих затрат.
Самое важное, чего не хватает сейчас гостиничному бизнесу - это снижения НДС для крупных отелей и снижения налоговой зарплатной нагрузки для отелей, работающих на «упрощенке»: фактически отель платит около 50% налогов с ФОТ. На мой взгляд, оптимальные ставки НДС должны составлять 5-8%, а ФОТ - около 10%.
И самый важный момент (и это я всегда объясняю своим клиентам) - это понимать, зачем клиенту необходимы инвестиции в гостиничный бизнес. Понятно, что все хотят зарабатывать. Однако в гостиничном бизнесе срок окупаемости значительно ниже, чем при инвестициях в офис, апартаменты или бизнес-центр, например. На примере всех моих клиентов ответственно заявляю: нет ни одного отеля, который бы человек построил исключительно из-за финансовой мотивации: строят для жены», для самореализации, для того, чтобы в своей стране сделать хороший проект, для того, чтобы было чем заняться на пенсии, для единомышленников и друзей… Так что важно понять свою истинную мотивацию и считать детально проект. Но это уже не вопрос к государству.
Вадим Прасов:
- С точки зрения операционной, финансовой модели сегодня настали не самые простые времена для гостиничного бизнеса. Я сейчас говорю про городские отели, конечно, поскольку загородные и курортные чувствуют себя достаточно хорошо.
Гостиничный бизнес - это человеческий бизнес, в том смысле, что здесь достаточно большие затраты на персонал. Соответственно, бизнес ждет снижения затрат на ФОТ. Также соглашусь насчет ожидания по снижению НДС: у отелей большой объем входящего НДС и серьезные платежи по исходящему НДС, которые, кстати, не снижались и для которых не давалась отсрочка в период пандемии.
Если кратко по налогам - то бизнес ждет от государства диалога в части обоснования налоговой нагрузки. Пока каждый раз мы получаем ответ от Минфина по поводу выпадающих доходов бюджета, и на этом все диалоги заканчиваются.
Еще один важный аспект - это легализация черного и серого секторов экономики. Сейчас практически в каждом регионе есть большой рынок жилья, предлагающий квартиры посуточно. К примеру, в некоторых городах есть квартирные бюро, которые сдают единовременно около 100 квартир. Этот рынок по объему сравним с гостиничным рынком. Но при этом, как правило, он не платит налоги и не сравним с гостиничным рынком в плане безопасности: личной, туристической, санитарно-эпидемиологической и т.д. Разумеется, затраты таких собственников минимальные, в сравнении с затратами отелей. А теперь сравним, как у нас без конца контролируют отели - с тем, что происходит в частном секторе.
Как следствие - еще один важный запрос от бизнес-сообщества: снижение контрольно-надзорной функции, уменьшение количества проверок, снижение давления на бизнес.
- Что сдерживает, не способствует развитию гостиничного рынка?
Антон Басин:
- Кроме налоговой причины, сильно сдерживает развитие гостиничного рынка отсутствие согласованности земельного участка под отель с отельерами. С 2014 года в России действует закон «О территориях опережающего социально-экономического развития..», который предоставляет различные налоговые и другие льготы для инвесторов.
Так вот, участки, которые выбираются под строительство отелей, часто просто не подходят под гостиничный бизнес в силу их локации. Отельеру говорят: вот территория, тут проведена дорога, развивайте. Этот подход хорош для бизнес-парка, например. Но с отелями так не работает. Для отеля важен туристический потенциал: что делать в этом регионе? чем там заняться? какие достопримечательности есть поблизости?
Именно поэтому я не рассчитываю на государство. Делаю все сам. Но если будут подходящие условия - конечно, ими надо пользоваться.
Вадим Прасов
- Конечно, необходимо упрощение перехода земель в другой статус. Сюда входит, в том числе подвод инженерных коммуникаций, цена получения технических условий. Сейчас затянутость всей этой процедуры приводит к тому, что инвестор уже на старте задумается, а надо ли это строить.
- Решается ли вопрос доступа к длинным и дешевым кредитам за счет федеральных и региональных программах. Насколько эффективно? Есть ли проблемы и в чем они?
Антон Басин:
- Конечно, мы к ним прибегаем, поскольку такие кредиты сильно влияют на рентабельность и окупаемость проекта. Мы рассчитываем финансовые модели для клиентов исходя из всех действующих программ. Без этих программ далеко не каждый инвестор решился бы строить новый объект.
На мой взгляд, самая логичная и продуманная программа была разработана в начале этого года. Она предлагает государственное финансирование для инвесторов (при строительстве или реконструкции отелей) по ставке от 3 до 5% годовых. При этом срок действия договора составляет до 15 лет включительно.
Правда, в отношении отелей действуют ограничения: они должны быть не менее 5000 кв. м или с номерным фондом от 120 номеров.
Думаю, что надо распространить такую программу и на малые отели до от 10 до 100 номеров, поскольку они составляют большинство от всех средств размещения. Но именно для таких отелей нет сейчас программ по льготному финансированию ни на федеральном, ни на региональном уровне. По крайней мере, я таких не знаю.
Вадим Прасов
- Да, стоимость денег - это крайне важный аспект. Во многих европейских и ведущих мировых странах есть доступ к дешевым длинным кредитным ресурсам. У нас программе по субсидированным кредитам (в рамках Постановления Правительства №141) был дан старт только в конце августа, а первые заявки начали приниматься с 1 октября. Бизнес рассчитывает на то, что того объема денег, который заложен в эту программу, будет достаточно, чтобы программа не ограничилась только первыми реестрами, а работала на определенную перспективу. Проекты есть, инвесторы есть, и они хотели бы долгосрочное и недорогое кредитное плечо. Это важно для гостиничных проектов, поскольку сроки окупаемости здесь достаточно длинные.
- Что происходит с рынком инвестиций в гостиничном сегменте? Вырос или упал спрос в 2021 (по сравнению с 2019-2020 годами) на инвестирование в гостиницы?
Антон Басин:
- За последние годы очень большой потенциал показали апарт-отели. Особенно активно в этом плане развивается Санкт-Петербург. А вот в Москве и Краснодарском крае сейчас строительство апартаментов фактически запрещено, поскольку неясным остается статус апартаментов: застройщики их продавали как альтернативу обычному жилью, но, по закону, они не относятся к жилым помещениям и на них не распространяются соответствующие СанПиНы (о шумоизоляции, о близости детских садов и школ и т.д). Логично, что в конечном итоге от этого страдают люди, приобретающие апартаменты для проживания.
Однако есть и другой формат апартаментов. Это апарт-отели для туристов. Здесь номера, к примеру, оборудуются кухней, есть прачечная самообслуживания. Все это делает проживание в отеле более экономным и при этом максимально комфортным. К сожалению, строительство таких отелей также попало под запрет, потому что законодатель пока не делает различий между этими видами недвижимости.
Я думаю, апартаменты будут приоритетным направлением для инвестиций еще много лет.
Вадим Прасов
- По сравнению с 18-19 годами, в конце 20 года появился определенный рост спроса на инвестиции в гостиничную недвижимость. Это связано в том числе с ростом внутреннего туризма и сомнениями в других секторах коммерческой недвижимости.
В 2021 году, в том числе на фоне заявленной программы субсидирования процентных ставок по кредитам (в рамках Постановления №141 Правительства РФ), инвесторы заинтересовались также «симбиозными» гостиничными проектами: отель + апартаменты, отель + СПА (или медцентр), отель + офисный центр и т.д. В любом случае, мы наблюдаем рост интереса к гостиничному бизнесу в целом со стороны инвесторов и достаточно много интересных проектов со стороны бизнеса.
- Какие направления среди отелей сейчас более перспективны? Что можно сказать о доходности?
Антон Басин:
Во-первых, очень многое зависит от стадии инвестирования. Есть три уровня инвестора - в зависимости от склонности к риску.
- Инвестор «первой волны» покупает землю и делает проект, разрабатывает его концепцию. Условно говоря, он делает «упаковку земельного участка». Доводит объект до начала строительства. На этом этапе разрабатываются планировочные решения, финансовая модель отеля. Здесь самые высокие риски, но и самая высокая доходность от 40 до 100%.
- Инвестор «второй волны» покупает инвестпроект. Он нанимает проектировщика, дизайнера, строителя. Заключает договор с Управляющей компанией, нанимает персонал. На этом этапе он уже зарабатывает около 50% годовых.
- Инвестор «третьей волны» покупает уже готовые апартаменты. На этом этапе нормальной считается доходность в 10-15% годовых.
Опять же, самое главное - это понять, какой объект лучше всего подойдет для данной локации, какой концепт будет наиболее оптимален: апартаменты или отель 4*, с бассейном или без, с рестораном или без него и т.д.
Вадим Прасов:
- Если мы говорим об инвестициях в гостиничный бизнес осознанных и довольно крупных, то имеет смысл рассматривать крупные объекты от 100 номеров, которые пригодны для профессионального управления.
При этом для таких инвесторов гостиничный бизнес, как правило, не единственный и не профильный. Многие занимаются лично другим бизнесом, а работу с гостиничными объектами предпочитают доверять Управляющей компании.
В целом, если подводить итоги, то бизнес ждет от государства понятных и прозрачных правил игры, результативного диалога, когда предложения предпринимателей (когда они экономически обоснованны) получают дальнейшие и конструктивные обсуждения в госструктурах.
Государству стоит рассматривать туризм как доходный и весьма существенный сектор экономики. Надо смотреть на опыт других стран. Во всем мире идут достаточно серьезные «битвы» за инвестиции в инфраструктуру. И те регионы, которые предлагают наиболее комфортные условия для инвесторов с точки зрения налогового бремени, простоты согласования, выхода на проект, запуска в эксплуатацию, понятные правила игры с точки зрения структуры владения проектами - в те страны инвесторы и направляют свои взоры. Инвестиционный климат формируется как раз за счет достаточно понятной и прозрачной политики государства, без неприятных сюрпризов со стороны законодательной или исполнительной власти.
