Так же как «не все йогурты одинаково полезны», не все гостиничные проекты, даже с большими инвестициями, одинаково успешны.
В октябре Horeca.Estate писал о том, что владелец спа-комплекса «Уткино Country House» 5* начал вести переговоры о продаже курорта. Инвестиции в проект, запущенный в 2017 году, составили около 100 млн. долларов. Изначально инвестор рассчитывал вернуть инвестиции к 2035 году.
Вот как комментирует ситуацию генеральный директор компании Hotel Consulting & Development Group (ранее руководивший подобными проектами, в том числе под брендами Hilton, Marriott, Intercontinental, Sheraton, Ramada и Best Western) Александр Лесник:
- Александр, проанонсированная продажа «Уткино Country House» вызвала много комментариев в профессиональной среде. На Ваш взгляд, способен ли этот объект принести Инвестору прибыль на вложенный капитал в заявленные сроки?
- Вложение 100 млн. долларов в 48 номеров (или более чем 2 млн долларов в номер) - это, конечно, «круто». Такие инвестиции оставили позади и «Ритц» на Тверской и «Роял» на Кутузовском, где уложились в половину от упомянутой суммы.
Поскольку у меня под рукой нет конкретики ни по использованным стройматериалам, ни по системам, ни по «инженерке» с видами энергообеспечения, ни по реальной численности персонала и их уровне заработной платы, я возьму за основу «классическую» схему инвестиционного расчета. Как у нас говорят, «прикину не коленке».
Итак, 48 номеров х 365 дней в году х среднегодовой ADR в 15 000 рублей х среднегодовую загрузку типовых загородных отелей в 65%. Итого по услугам размещения получим валовую выручку в 170,82 млн рублей.
При ценовой политике «Уткино» от 11 до 38 тысяч рублей за номер в регионе за 160 км от города это, мягко говоря, маловероятно.
Далее возьмем за основу классическую схему структуры валового дохода средства размещения, где 50% - это услуги размещения, 30% - питание и напитки и 20% - допуслуги. За неимением конкретики я не буду углубляться в потаенные закоулки среднего чека за питание и напитки и катание на лошадях и снегоходах, рыбалку и отстрел моралов. Я просто увеличу имеющийся у нас доход от размещения на упомянутые 50%. В итоге «на круг» мы имеем 341,64 млн рублей в год.
Теперь посмотрим на затраты. Мы не знаем, сколько в «Уткино Country House» на самом деле стоит содержание этой «махины», отягощенной 494 Га земли, с полями, лесами и дренажными системами для полива деревьев на ростовских солончаках. Не забываем, что есть еще персонал кухни полного цикла, где, как упомянуто в рекламном объявлении, все свое и «зеленое», начиная от хлеба до утиного паштета. Предположу, что затраты здесь явно не классические 50%, а гораздо выше. Думаю, они составляют 70 - 80%. Сюда же можно добавить эксперименты владельца по совершенствованию своего детища. Но для чистоты «эксперимента» мы оставим упомянутые 50%.
Итак, половина от 341,64 млн рублей будет 170,82 млн рублей. Сравним их с затраченной «соткой», которая на момент введения объекта в эксплуатацию по курсу ЦБ составляла 6 млрд рублей. В итоге окупиться эти затраты могут более чем через 35 лет, и это при наших весьма льготных допущениях. Это явно противоречит планам инвесторов окупить проект к 2035 году, т.е. через 18 лет с момента запуска проекта в 2017 году.
Естественно, если инвестор увеличит номерной фонд до классических 120-150 номеров, уже интересных для профессиональной УК, то экономика проекта несколько изменится. Но в этом случае заявленная камерность и лакшери пропадают. Кроме того, увеличение количества номеров потянет за собой снижение цен для загрузки этого объема и увеличение эксплуатационных затрат, в том числе за счет Management Fee.
Упомянутый инвестором ультрасовременный медцентр, в проектирование которого он уже вложился и даже приобрел профильную лицензию, конечно, может повлиять на изменение границ сезонности и привлечь новую клиентуру. Но здесь есть другая опасность.
На заявленные эксклюзивные услуги по программам продления жизни не будет спроса, способного вывести экономику этого предложения даже в ноль. Учитывая текущую ценовую политику «Уткино», люди, которые могут себе позволить подобные программы, скорее всего, выберут уже состоявшиеся медцентры в Европе, имеющие проверенную репутацию. Если, конечно, ковидный апокалипсис не будет вечным.
А у нас на сегодня, по данным Росстата, большинству российских молодых семей (64%) хватает денег только на еду и одежду.
Поделиться с друзьями:
