За несколько лет до начала кризиса доля ресторанов и кафе в торговых центрах сильно возросла. Так, по данным компании JLL в 2018 году, если на заре рынка торговой недвижимости общепит сопровождал шопинг, то сейчас он стал самостоятельным якорем. До 60% посетителей приходили в ТЦ с целью поесть. При этом доля общепита за последние 10 лет выросла в ключевых торговых центрах в два раза.
Как показала аналитика рынка коммерческой недвижимости от компании JLL, Вплоть до начала кризиса 2020 года в торговых центрах располагалось около 30% кафе и ресторанов Москвы, остальные 70 % приходились на стрит-ретейл, в том числе на жилые массивы. Кризис в ресторанном бизнесе, спровоцированный экономическим кризисом, скорее всего, изменит это соотношение.
О том, как изменится ситуация в торговой недвижимости после кризиса 2020 года, рассказал аналитик коммерческой недвижимости, руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев.
Основные цифры:
- В ситуации кризиса доля свободных площадей практически сразу повышается на 2-3 процентных пункта, затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума.
- Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, а торговые центры с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены ее росту. Прайм-объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на кризисные условия.
- Доля свободных площадей на конец 2020 года составит 8-10% в Москве и 9-10% Санкт-Петербурге.
- Высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов торговой недвижимости в Москве позволяет предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года.
- В Санкт-Петербурге анонсирован ввод 47 тыс. кв. м, но вероятность переноса сроков открытия очень высока.
- Ситуация с коронавирусом подтолкнет игроков рынка торговой недвижимости к разработке новых концепций торговых центров, переосмыслению цепочек поставок, изменению взаимоотношений ритейлеров и собственников, пересмотру существующей сети физических магазинов с вниманием к организации точек выдачи интернет-заказов.
Отложенный спад ввода ТЦ
Между началом экономического кризиса и падением ввода торговых центров, как
правило, существует разрыв: спад приходится на третий год после начала кризиса.
Это объясняется тем, что остановка проектов, находящихся в достаточно высокой
степени готовности на момент начала экономического спада, нецелесообразна. В 2020
и 2021 годах такие объекты будут оперативно достраиваться, их завершение
поддержит объем нового предложения на высоком уровне в среднесрочной
перспективе. Скорее всего, спад ввода ТЦ наступит в 2022 году.
На московском рынке торговой недвижимости цикличность проявляется очень наглядно –
последствия кризисов 2008 и 2014 года повлияли на трехлетние спады во вводе новых
объектов. Данная тенденция не случайна: на момент начала экономического спада у
девелоперов есть проекты в работе, находящиеся в достаточно высокой степени
готовности, остановка которых была бы нецелесообразной. Завершение таких объектов
поддерживает объем нового предложения на высоком уровне в течение двух посткризисных лет.
К примеру, как показывает аналитика коммерческой недвижимости Москвы, в пиковый 2009 год ввод качественных торговых центров в столице достиг 489 тыс. кв. м, а в 2016 – 518 тыс. кв. м. В то же время проекты на ранней стадии готовности
были приостановлены, а разработка и начало строительства новых торговых центров
замерло, что в результате привело к отложенному падению объемов ввода в среднем на
60-70%.
Высокая степень готовности заявленных на 2020 год объектов в Москве позволяет
предположить, что большая часть из них все же откроется к концу текущего года. В столице
на 2020 год заявлено 306 тыс. кв. м, 75 тыс. из которых уже работает в составе торгового
центра в парке развлечений «Остров мечты» и торгового центра «Столица» в Новой
Москве. В Санкт-Петербурге анонсирован ввод 47 тыс. кв. м, но вероятность переноса
сроков открытия очень высока.
Увеличение доли свободных площадей
Изменение доли свободных площадей в торговых центрах происходит
практически сразу. Так в столице с наступлением кризиса вакантность повышается
сразу на 2-3 п.п., потом, в течение 1-1,5 лет, достигает максимума и еще полгода
колеблется вокруг него. Затем по прошествии примерно двух лет с начала кризиса, в
момент уменьшения объемов ввода новых объектов, доля свободных площадей
начинает снижаться.
В основном увеличение доли свободных площадей произойдет в наименее успешных
объектах. Хорошие торговые центры с продуманной концепцией и профессиональной
управляющей компанией будут подвержены увеличению вакантности не так ощутимо.
В сравнении со среднерыночной ситуацией реакция прайм-объектов на кризисные
условия будет минимальной.
Если ограничения, введенные в связи с пандемией, будут сняты летом, доля
свободных площадей по итогам 2020 года достигнет 8-10% в Москве и 9-10% в
Петербурге. Для ключевых ТЦ столицы вакантность вырастет с текущих 1,2% до 3-4%.
Оптимизация и реконцепция
Неизбежными последствиями кризиса также являются прекращение деятельности и
уход с рынка некоторых брендов, оптимизация сетей офлайн-магазинов и уменьшение
их количества. Кроме того, снижение доходов населения приведет к вынужденному
изменению потребительских предпочтений в сторону более бюджетных брендов и к
более сдержанному потреблению.
Текущий кризис обнажит необходимость реконцепции устаревших объектов и
стимулирует переосмысление роли торгового центра в принципе. Вследствие того, что
офлайн-магазины будут все больше играть роль пунктов выдачи онлайн-заказов,
ритейлеры будут внимательно анализировать, насколько их магазины удобны и
функциональны с этой точки зрения.
Тенденции, происходящие в торговой недвижимости, отразятся на развитии ресторанного бизнеса в России.
