Роман Сабиржанов: Как открыть мини-гостиницу? Часть 1

Гостиничный бизнес сегодня в центре внимания, и желающих открыть свою гостиницу становится все больше.

Разобраться самостоятельно, как открыть небольшую гостиницу, вполне возможно. В интернете много практической информации с пошаговыми инструкциями. Также есть консультанты и управляющие компании, гарантирующие результат. У каждого предпринимателя свой опыт, какой-то универсальной модели не существует.

В этой статье я хочу поделиться своим опытом о том, как открыть мини-гостиницу.

Начну с основных этапов, которые универсальны для гостиницы любого формата: 

• Выбор локации и помещения
• Определение концепции
• Техническое открытие
• Запуск проекта

Для начала ответьте на главный вопрос: сколько инвестиций вы готовы вложить в гостиницу? От ответа на этот вопрос напрямую зависит размер будущей гостиницы, ее формат, категорийность. 

Вы намерены купить недвижимость и сделать в ней гостиницу? Или денег хватает только на ремонт и оборудование в арендованном помещении? Если есть помещение в собственности, это упростит процесс запуска гостиницы. При этом необходимо проанализировать локацию, технико-экономические показатели недвижимости. Это позволит вам удостовериться, что гостиница в этом помещении будет работать эффективнее, чем, к примеру, офисное пространство.

Мини-гостиница Ожерелье

Совет владельцам недвижимости: при расчете финансовой модели гостиницы учитывайте размер арендной ставки. Может оказаться так, что гипотетическая гостиница не выдержит среднюю рыночную арендную офисную ставку по району. Тогда возникает вопрос, зачем вкладывать деньги, нести операционные риски, когда можно просто сдать помещение под офис.

Если у вас нет собственного помещения и нет возможности его купить, вам остается только вариант с арендой. Здесь есть плюсы и минусы. 

Плюс состоит в низкой сумме стартовых инвестиций. К примеру, вы хотите открыть мини-гостиницу категории 3 звезды в центре города, в помещении 500 кв. метров. Сравним суммы инвестиций:

В арендованном помещении срок возврата инвестиций составляет 3,5-4 года. С покупкой помещения по среднерыночной цене в Москве, в ЦАО, срок превышает 15 лет. Еще один важный плюс аренды - это возможность выбора самого оптимального помещения в плане локации и планировки. 

Неоспоримый минус аренды в том, что вы вкладываете в чужое помещение и должны платить арендную плату вне зависимости от успешности вашего бизнеса. Опыт пандемии показал, что 8 из 10 арендодателей сделали глубокие скидки арендаторам. Менее добросовестные арендодатели предоставили отсрочку платежа. 

На мой взгляд, не нужно бояться брать помещение в аренду, тем более, если вы все рассчитали и уверены в своих силах. Арендодатели в спорах опираются на текст договора, поэтому стоит потратить время и прописать пункты, защищающие вас от произвола арендодателя.

Имейте в виду, что величина аренды в месяц не должна превышать 50% от суммы всех постоянных операционных расходов. Это те расходы, которые вы несете вне зависимости от загрузки гостиницы: арендная плата, ФОТ (включая отчисления в ПФР и фонды), коммунальные платежи, интернет, телекоммуникация и прочее.

Расположение гостиницы: на что обращать внимание

Безошибочный выбор для гостиницы – это центр города. В этом случае целевыми аудиториями гостиницы будут туристы, приезжающие отдохнуть, и командированные. Помещения в центре востребованы всегда, поскольку получаете гарантированный поток гостей.

Но это не значит, что за пределами центра города нет спроса на гостиницы. Наоборот, в некоторых нецентральных районах города спрос очень высокий. Как только в этих локациях появляется гостиница, из-за дефицита номерного фонда она сразу заполняется по стоимости не ниже, чем в центре города.

Мини-отель SOVA

Параллельно с мониторингом помещений в центре смотрите помещения в развивающихся районах, вблизи новых транспортных узлов, и около деловых кластеров. Чтобы удостовериться, что есть спрос на гостиницу в таком районе, я рекомендую сделать следующее:

• Посмотреть карту района и определить точки, которые потенциально будут генерировать гостиничный трафик.
• Пообщаться с представителями компаний, работающих в этом районе: уточнить, кто приезжает, с какими целями и где обычно ночуют гости. Проведите Customer Development (тестирование идеи). 
• Проанализируйте ресурсы ЦИАН и АВИТО.НЕДВИЖИМОСТЬ: посмотрите, много ли в этом районе сдаётся квартир посуточно. Если предложений много, значит, есть спрос в качественном гостиничном предложении.

Планировка гостиницы

В мини-гостиницах площадной ресурс ограничен. Рекомендую руководствоваться следующим правилом: чем больше окон в помещении, тем лучше. Чем больше номеров в гостинице, тем выше ее рентабельность. Если на одной и той же площади можно сделать два номера площадью 25 кв. метров или три номера площадью по 16 кв. метров, я выберу сделать три номера. Вы больше выиграете на продаже третьего номера, чем от дополнительной площади в номере. Конечно, не всегда получается сделать оптимизированные по площади небольшие номера. Ничего страшного, в гостинице должны быть номера разных категорий. Так что и большие номера вам тоже нужны.

Особое внимание уделите планированию зоны ресепшн и лобби. Если входная группа расположена на первом этаже, то обязательно планируйте небольшое кафе или кофейню. Таким образом, вы рациональнее распорядитесь квадратными метрами. Превратите F&B в полноценный денежный поток. Для этого необходимо разобраться, как работает кофейня или кафе. F&B в мини-гостиницах может генерировать от 10% до 50% от общей выручки.

В следующей статье расскажу о таких важных элементах при запуске гостиницы, как выбор концепции, техническое открытие и запуск проекта.