О том, почему не стоит строить отель «для всех», с чего должен начинать инвестор и как подготовить бизнес-концепцию и техническое задание на гостиницу – интервью с исполнительным директором проектно-строительной компании «Фанталис» Антоном Басиным.
Многие инвесторы делают свои бизнес-модели, считая их на коленке, на основании цен, которые заложены в сайтах, не понимая, что это не те деньги, которые попадают в карман будущего собственника проекта в виде доходов. Минус проценты, минус комиссионное вознаграждение, агентские, скидки, акции, не говоря уже о налогах и так далее. Это важно понимать.
Хорошее маркетинговое исследование покажет прогнозируемый MPI (market penetration index, глубина проникновения на рынке, прим. ред.) справедливую долю будущего отеля на рынке. - сколько он будет занимать при прочих равных по сравнению с конкурентами со сравнимым номерным фондом, за счет того, что это новый отель, с более богатой, чем у конкурентов, инфраструктурой.
Соответственно, можно сделать выводы о том, какова будет загрузка этого отеля при разном размере номерного фонда – при 90, 140, 200 номерах.
Самое важное при планировании – это понимать, что каждый квадратный метр должен работать. Я, как владелец отелей, понимаю, что каждый квадратный метр – это моя инвестиция. Если он не работает, это деньги, выброшенные на ветер, и этот квадратный метр, вместо того, чтобы возвращать мои деньги, начинает у меня их забирать.
Поэтому, когда мне мои архитекторы приносят планировки, я начинаю их нещадно резать, исходя из избыточности площадей и максимально эффективного использования. Для каждой функции необходимо предусматривать минимально необходимый размер площадей.
А очень часто никто не думает о том, что
Для того, чтобы спроектировать служебные площади, нужно продумать организационную структуру, штатное расписание отеля – какие нужны кабинеты, подсобные помещения, сколько нужно места для бухгалтерии, будет ли директор сидеть, как обычно это делается, на первом этаже в большом кабинете с приемной, или как правильно – где-нибудь подальше, на каких-нибудь некоммерческих площадях, или вообще сделать большую часть сотрудников на аутсорсе.
В отношении первичного технического задания – в нем важно прописать требования к инженерным системам. Как это ни странно, это не столько вопрос проектировщика, сколько вопрос бизнеса. Потому что это уровень инженерных систем – какая будет вентиляция, кондиционирование, водоподготовка, IT-инфраструктура – вплоть до технологии «умного дома» – это все вопросы о том, какой это будет отель. А значит, это вопрос бизнеса. И если мы заложим лишнего – мы будем эти инвестиции переводить в цену номера, а за такую цену этот номер может быть у нас и не будут готовы снимать. Поэтому инженерная инфраструктура должна быть минимально необходимая для того уровня отеля, который мы предусмотрели.
Продолжение текстового материала - по ссылке: https://hotelier.pro/management/item/2681-fantalis.
