Также Максим развивает направление недвижимости на Бали в АН «На Петровке». Мы решили узнать «из первых рук», как сейчас обстоят дела у российского гостиничного бизнеса в Индонезии.
Самый первый и логичный вопрос: почему отель выставили на продажу? Связано ли это с уменьшением внешнего турпотока и общемировым кризисом?
Причина продажи - хочу хотя бы частично выйти в наличность (есть личная кредитная нагрузка), а также выкупить виллу, которая находится под управлением. Цель - сделать там отдельный проект под туристические группы.
Основная аудитория отеля - это йога и фитнес группы. Если в «докризисные» времена номера бронировались на год вперед, то с апреля этого года мы работаем в режиме stand by: сотрудники отеля выходят на работу только в том случае, если есть бронирования. Правда, основную часть времени отель закрыт, а персонал приходит с детьми отдыхать в бассейне.
Внутренний туризм на Бали ничего не дает - не наша ценовая аудитория. Делать огромные скидки смысла также не вижу.
Тем не менее, падение загрузки для отеля не страшно: группы, запланированные на октябрь-декабрь, будут перенесены на более поздний срок, когда откроется остров.
Кто сейчас основные покупатели отелей на Бали? Отели приобретаются под гостиничный бизнес или с целью перепрофилирования?
Большое количество недвижимости на Бали принадлежит иностранцам. Часто отели приобретаются по договорам номинального владения (объект оформляется на местных), что позволяет сохранять анонимность владельцев. Тем не менее, не все готовы идти на риск оформления недвижимости таким способом.
Также часто владельцы отеля оформляют компанию с иностранным капиталом. Это юридически безопасный способ, но он более затратен в плане администрирования.
Также можно заключить договор аренды земли на 10-25 лет, но это чревато тем, что о продлении аренды можно не договориться.
Перепрофилированием отелей никто не занимается - основной доход дают отели, ведь сезонности нет, туристы едут круглый год.
Сейчас на Бали много отельеров из России? Это частные лица или управляющие компании?
Я знаю семь отелей, включая свой, которые принадлежит россиянам, два отеля принадлежат украинцам. Также много среди наших соотечественников владельцев комплексов вилл. Есть крупный девелопер с российскими корнями. У всех свой формат, как-то не пересекаемся.
Предпринимает ли Правительство Индонезии меры для поддержки отельеров? Могут ли ими воспользоваться российские отельеры?
Для поддержки отелей с апреля и до конца 2020 года отменили налоги. Разницы нет, кому отели принадлежат – в любом случае это либо компания, зарегистрированная в Индонезии с иностранным капиталом, либо частное владение, зарегистрированное на местного номинального владельца. Банки так же относятся лояльно: проценты по кредитам не платим, а переносим их на будущий период без штрафных санкций.
Какие отели меньше/больше всего пострадали от кризиса в Индонезии? Зависит ли это от номерного фонда и количества звезд?
Могу сказать, что пострадали все. Первыми приняли удар отели, ориентированные на работу с китайцами. Я был на острове в феврале и эти отели уже тогда начали закрываться, а с начала апреля стали закрываться массово. Те, кто хочет продолжать работать, скидывают до 70% от обычных цен, привлекая тех, кто остался пережидать неспокойное время на острове. Это касается не только отелей, но и владельцев множества вилл.
Открытие границ острова для внутренних туристов ситуацию не изменило. Была надежда на открытие острова с 11 сентября (благоприятный день по Балийскому календарю), но центральное правительство данную идею не поддержало.
Пока остров закрыт для иностранных туристов, но если кто-то очень стремится попасть на Бали, то есть возможность получить приглашение на оформление социальной визы и прилететь на остров через Джакарту. Агенты берут за эту услугу $700-1000, соответственно, желающих не много.
В целом, ситуация на рынке недвижимости такая же, как во время предыдущих кризисов: 1998 год - финансовый кризис, 2002 год -взрыв террористов в Куте, 2008 год - финансовый кризис, 2017 год - извержение вулкана. Цены на недвижимость, приобретенную на долгий срок, не меняются, снижаются только цены на объекты, связанные договорами аренды земли. Недвижимость в Индонезии приобрести в кредит невозможно, пространство для застройки ограничено. В стране нельзя строить выше уровня пальм, многие земли имеют сельхозназначение, много находится под охраной ЮНЕСКО - поэтому распродаж хороших объектов не происходит.
В агентство недвижимости «На Петровке» поступают обращения по поиску больших участков в определенных локациях под застройку. Это значит, что у наших соотечественников есть интерес к данному направлению, хотя для большинства оно по-прежнему является экзотикой.
Если оценивать показатели предлагаемого отеля, то при заполняемости 45-48% чистый доход составит 150-180 тысяч долларов в год (доходность 6-8%). Можно оценить доходность как не высокую, но следует еще принимать в расчет рост капитализации за счет роста стоимости земли. C 2011 года цены на землю выросли в среднем в пять раз. Существует значительный разрыв цен на землю в зависимости от района: 100 кв. метров земли на первой линии на севере острова стоит 20-25 тысяч долларов, на юге острова доходит до 150-200 тысяч долларов. Существуют планы по строительству второго международного аэропорта, который будет располагаться на севере острова - это приведет к сокращению ценового разрыва.
Информация об отеле:
Отель расположен на северном побережье острова Бали, в окружении плантаций кокосов, манго. Пляж - черный вулканический песок, вдоль берега пролегает красочный коралловый риф.
Участок 4360 кв. метров, площадь строений более 2000 кв. метров. В отеле два бассейна (16x6 и 9x4), ресторан / бар, художественная галерея, пруд с карпами, сад с тропическими фруктами, два зала для йоги и фитнеса, СПА.
Номерной фонд: 4 двухэтажных бунгало для семейного размещения и 14 двухместных номеров различных категорий. Спальных мест: 45
Все лицензии, разрешения обновлены в 2020 году.
Обращаться в АН «На Петровке».
