Есть ошибочное мнение, что подобрать землю для глэмпинга в разы проще, чем для классических отелей. Ведь нет объекта недвижимости - нет и проблем. Поставь капсулы или шатры на любом участке - и ничего тебе за это не будет.
Но это не так. Далеко не каждый участок подойдёт для легализации глэмпинга вне зависимости от того планируется на нем возведение объектов недвижимости или нет.
В Земельном кодексе РФ установлено разграничение земель на семь самостоятельных категорий, каждая из которых должна использоваться строго по целевому назначению. Иначе будет штраф (который может быть не учтен в бизнес-плане глэмпинга)
Екатерина Иванова
Если участок уже поставлен на кадастровый учет, его категорию можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Если участок только предстоит образовать из земель государственной собственности, то категорию будущего участка можно узнать в генеральном плане муниципального образования.
В различных картах генерального плана определяются функциональные зоны, которые и будут определять категорию земельного участка и, соответственно, принципиальную возможность размещения глэмпинга.
Категория участка - это фундамент правового статуса земли. В дополнение к ней есть еще вид разрешенного использования (ВРИ). Внутри одной категории может устанавливаться большое количество разных ВРИ и не все они подойдут для глэмпинга.
Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден обновленный классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Из тех, что подойдут под глэмпинг не так уж и много: отдых (рекреация) - код 5.0; природно-познавательный туризм - код 5.2; туристическое обслуживание - код 5.2.1; историко-культурная деятельность (если в деятельности глэмпинга присутствуют элементы познавательного туризма) - код 9.3; передвижное жилье - код 2.4.
Для быстрой окупаемости иногда соблазнительно взять в аренду земли сельскохозяйственного назначения и открыть глэмпинг. Такие участки большие, с красивыми видовыми характеристиками, часто на первой линии водоемов.
Но пока в нашем законодательстве использовать земли сельхозназначения под разного рода туристическую деятельность прямо не разрешено. Да, декларируется развитие сельского туризма, агротуризма, но пока комплексного правового регулирования в России нет.
Как только у вас появляется в интернете реклама, что вы приглашаете гостей отдохнуть на участок сельхозназначения - может быть организована внеплановая проверка контролирующих органов.
Риск таких проверок в том, что помимо штрафа за нецелевое использование земель будет выдано предписание привести участок в первоначальный вид. Оперативно найти место, куда можно вывести все объекты размещения на хранение не так просто. Кроме того, помимо штрафов (для юридических лиц он составляет от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей), есть также риск получить иск о возмещении ущерба почве, а это еще дополнительная финансовая нагрузка, часто в размере нескольких миллионов рублей. Ведь размер вреда рассчитывается по установленной методике и часто не совпадает с размером действительного вреда.
Еще одна опасность использования под глэмпинги земель сельскохозяйственного назначения в том, что на данный момент в Едином государственном реестре недвижимости нет разграничения земель сельскохозяйственных угодий (особо ценной части земель сельскохозяйственного назначения) от обычных земель сельскохозяйственного назначения.
Россельхознадзор руководствуется архивными картами перераспределения земель сельскохозяйственных предприятий, которым по 20-30 и более лет.
Актуальность информации таких карт более чем сомнительная. Тем не менее доказать, что участок перестал быть сельскохозяйственными угодьями очень сложно - при рекультивации и грамотном внесении удобрений даже низко плодородную почву в большинстве случаев можно сделать плодородной, и пусть дорого и долго - но восстановить статус угодий по своим качественным характеристикам. Юридической процедуры признания бывших сельхозугодий не угодьями тоже нет.
Отсюда большие риски, что проверяющие обнаружат ваш глэмпинг раньше, чем вы успеете его окупить.
Еще одно направление, с которым юридически можно промахнуться - это покупка нескольких смежных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и организация на них объекта туризма. Формально - сдача домов в аренду.
Действительно, сдача в аренду собственного жилья не запрещена. Однако как только у вас появляется реклама и призывы отдохнуть в объекте размещения, появляется прокат инвентаря, снегоходов, квадроциклов, лодок и тому подобные развлечения - деятельность опять же будет относиться к туристической, которую на землях ИЖС осуществлять нельзя.
Еще один серьезный риск для проверок и закрытия бизнеса - это гибель или увечье людей во время отдыха с использованием ваших объектов проката. К сожалению, такие случаи бывают чаще чем хотелось бы и приносят немало проблем владельцам несанкционированных объектов туризма.
Поэтому как бы ни было сложно выбрать участок с нужной категорией и нужным видом разрешенного использования - я как юрист рекомендую чтобы фактическая деятельность совпадала с юридически заявленной и соответствовала назначению земли.
Это лишь вершина айсберга - основа, чтобы выбрать подходящий по статусу участок земли.
Формирование участка, установление его границ, приобретение права на торгах или покупка на вторичном рынке, характеристики грунтов, кадастровая стоимость, планы властей по перспективному развитию территории, запасы мощностей по воде и электричеству, зоны с особыми условиями использования территорий и многое другое - все нужно учесть, чтобы быстро выйти на окупаемость и не погрязнуть в штрафах и судах.
При этом даже предыдущий успешный опыт реализации глэмпинга вовсе не гарантирует повторяемость результата. Лучше всегда перестраховаться и собрать мнения специалистов о конкретном участке.
Автор - Екатерина Иванова
Читайте больше статей на странице эксперта Екатерины Ивановой
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Фото: mamontcamp.ru
