22 мая 2020 г. Госдума приняла закон, разрешающий малому и среднему бизнесу досрочно расторгать договоры аренды до 1 октября 2020 г. и не возмещать убытки в виде упущенной выгоды.
Арендаторы также могут без штрафных санкций разрывать договор аренды, если собственник помещения отказывается снизить арендную плату. Предполагается, что эта мера поддержит предприятия из пострадавших сфер экономики, к которым относится гостиничный бизнес (ОКВЭД 55).
Эксперты по-разному оценивают эффективность поправок. В частности, в закон от 22 мая о досрочном расторжении договоров в последний момент была принята поправка о том, что требовать от арендодателя снижения арендной платы могут не все компании из пострадавших от кризиса отраслей, а только субъекты малого и среднего предпринимательства. Кроме того, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора арендодатель может не возвращать арендатору обеспечительный платеж, если это предусмотрено договором.
Также принимаются льготы на региональном уровне, в частности в отношении налога на имущество.
Управляющие компании и отели в аренду
Как заметил Управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, генеральный директор Cronwell Management, Алексей Мусакин, на российском гостиничном рынке пока не так много управляющих компаний, которые предпочитают брать отели в аренду. Из крупных компаний - УК ZONT Группа Отелей и УК «Ателика». При этом, как уточнил партнер генеральный директор УК ZONT Группа Отелей Николай Филатов, «в настоящий момент в аренде управляющей компании находится 11 отелей. В связи с кризисом количество отелей не изменилось». В УК «Ателика» по состоянию на март 2020 года почти все отели, кроме одного, работали по схеме аренды. При этом в аренде компании находятся курортные отели, работающие только в летний период.
В компании AZIMUT Hotels пока аренда предпочтительна только за пределами России, а именно в отелях сети AZIMUT в Европе и в Израиле. «На тех экономиках это более понятный и более стабильный вариант сотрудничества. Если в России более прижился вариант управления, то там аренда – это традиционный способ», - комментировала на мартовской выставке Hospitality Online Expo директор по развитию AZIMUT Hotels Анна Борисова.
Досрочное расторжение договора аренды
Как заметил Николай Филатов, «эта мера поможет Арендаторам в переговорах с Арендодателями, которые не видят ничего, кроме краткосрочных собственных интересов, и не смотрят вперед. К счастью, у нас таких нет. В любом случае, это дополнительный аргумент для Арендатора в переговорах».
Алексей Мусакин предлагает взглянуть на вопрос аренды немного с другой точки зрения. Дело в том, что у большого количества крупных гостиниц собственность и операционное управление юридически разделены, даже если по факту они находятся в одних руках. «Получается, что одно юрлицо (балансодержатель) сдает другому юрлицу (управляющей компании) имущество в аренду. Если собственность в одних руках, то фактически договор аренды заключается с самим собой. Это удобно для операционного управления и контроля, и такой политики сейчас придерживаются многие западные компании».
Вопрос, скорее в том, что у операционных компаний ОКВЭД 55, а у балансодержателя – 68, в части сдачи в аренду недвижимого имущества. Этого кода ОКВЭД нет в списке пострадавших отраслей; соответственно, меры господдержки на эти компании не распространяются. «На практике это означает, что арендодатель сейчас вынужден платить коммунальные платежи и налог на имущество, при этом он не может их снизить. И это в условиях практически нулевой загрузки отелей», - говорит Алексей Мусакин.
Правда, регионы могут на свое усмотрение добавлять ОКВЭД, которые получают льготу по налогу на имущество, поскольку этот налог является региональным. К примеру, в Санкт-Петербурге «в список» компаний, которые могут получить льготу по налогу на имущество, как раз включили компании – арендодатели, которые сдают свое недвижимое имущество в целях фактического использования в качестве гостиниц, торговых центров, санаторно-курортных учреждений. В соответствие с так называемым «вторым» пакетом мер поддержки, утвержденных Правительством Санкт-Петербурга 12 мая 2020 года , на полгода продлевается срок уплаты авансовых платежей по налогу на имущество организаций за I квартал 2020 года и на 4 месяца за II квартал 2020 года для собственников недвижимости площадью не менее 1000 квадратных метров, используемых, в том числе для гостиниц. Эта мера будет действовать при условии, что собственник освободит арендаторов от платы или снизит ее не менее, чем на 50%.
Эта поддержка будет существенной как для ситуации, когда арендодатель и арендатор имеют одного бенефициара, так и когда между ними чисто коммерческие отношения.
Норма о досрочном расторжении договора аренды без выплаты штрафа не будет иметь для гостиницы смысла, поскольку даже у малого отеля слишком много имущества. При расторжении договора в этом случае речь пойдет, скорее всего, о прекращении деятельности гостиницы. «Гостинице гораздо выгоднее говорить с арендодателем о снижении или отсрочке арендной платы. Норма о досрочном прекращении договора будет более актуальна, к примеру, для офиса или магазина», - уверен Алексей Мусакин.
Отсрочка или обнуление арендной платы
«Второе решение, которое было принято на федеральном уровне и потом на региональном: если арендатор арендует имущество у пострадавших отраслей (у государства или муниципалитета), то у него есть отсрочка или даже обнуление арендной платы на период введения ограничений. В Санкт-Петербурге есть крупные международные гостиницы, которые арендуют исторические здания у города. Соответственно, для них эта мера будет существенной поддержкой», - комментирует Алексей Мусакин.
Насколько эти меры помогут гостиничному бизнесу?
Как считает Николай Филатов, правило о досрочном расторжении договора, разумеется, поддерживает Арендатора, несмотря на то, что обеспечительный платеж, по последней редакции закона, остается у Арендодателя. «Не стоит забывать, что Арендодатель почти всегда закредитован и несет существенную нагрузку по обслуживанию кредита или по возврату инвестиционных вложений в объект. Поэтому важно, чтобы Банки и Инвесторы, со своей стороны, шли навстречу Арендодателям. Без этого данная мера будет малоэффективна, а в некоторых случаях и вредна. Нужно комплексное решение со стороны Законодателя и Правительства», - уверен эксперт.
По мнению Алексея Мусакина, гостиничному бизнесу поможет восстановиться только появление новых клиентов и прямые выплаты. Большая часть льгот касается только малых и средних предприятий, в данном случае это малые отели и хостелы. Между тем, наибольшие налоговые поступления бюджет получает именно от больших отелей. «К примеру, 30% больших гостиниц Санкт-Петербурга приносят бюджету 60% всех налогов от гостиничной отрасли города. Эти отели, как правило, закредитованы, но они при отсутствии оборота не получили никакой государственной поддержки», - уточняет эксперт.
Далее ситуация для больших гостиниц может развиваться не совсем оптимистично. Учитывая, что полноценно гостиницы заработают не раньше августа (фитнес-центры, проведение конференций и др), то у них не будет достаточного оборота на покрытие кредитов. «В результате осенью произойдет падение отелей «в объятия банков» за невозвращенные кредиты, как это было в 2008-2009 годах. Банкам эти отели не нужны, поскольку это неликвидный актив. Следовательно, банки будут заинтересованы быстрее его продать, но будут поддерживать отель на плаву, пока не него не найдется покупатель. Таким образом, уже осенью начнется смена собственников отелей. Новые владельцы будут использовать объект под гостиницу (при восстановлении туризма в конкретном регионе) либо будут перепрофилировать объект под другие цели, в случае технической возможности», - резюмирует Алексей Мусакин.
