К примеру, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (актуальны на сентябрь 2021 года) в городе насчитывается 22 действующих апарт-отеля с общим номерным фондом 11 500 юнитов, еще 26 апарт-комплексов на 16 500 юнитов находятся в стадии строительства.
Как отмечают в Управляющей компании YES, при таких темпах развития к 2023 году число введенных в эксплуатацию сервисных апартаментов в городе сравняется с объемом номерного фонда всех отелей 3-4* в Петербурге.
С чем связан такой рост популярности апарт-отелей? В чем привлекательность этого сегмента для инвесторов и арендаторов (гостей)? Детально об этом Horeca.Estate рассказал директор по развитию сети апарт-отелей YES Антон Агапов.
Сервисные апартаменты: преимущества для инвесторов
- Доходность
- Инвесторы приобретают юниты в апарт-отелях, чтобы получать стабильный пассивный доход. По нашему 10-летнему опыту работы в этом сегменте, апарт-отели имеют свои преимущества перед другими вложениями в недвижимость. Рассмотрим некоторые из них.
- Апарт-отель и квартира
Люди в России подсознательно привыкли вкладывать в “кирпич”. Мечта многих россиян - купить квартиру (квартиры) и сдавать в аренду. Однако такие вложения - не совсем пассивный доход, так как собственник должен самостоятельно найти арендаторов, заниматься ремонтными работами, контролировать оплату жильцов и т.д. В отличие от квартир, инвестиционные сервисные апартаменты позволяют владельцу получать именно пассивный доход, поскольку поиском арендаторов, заключением договоров и последующими взаимоотношениями занимается профессиональная Управляющая компания.
Апарт-отель YE’S Mitino находится в 7 минутах ходьбы от станции метро «Митино»
Более того, этот пассивный доход, как правило, в два раза выше, чем при сдаче квартиры. Например, апартаменты приносят в среднем около 8% доходности, а квартира - около 4%. Иными словами, мы делаем мечту многих россиян реальной и более доходной.
Повышенная доходность подтверждается нашей многолетней практикой. Например, первый апарт-отель YES Hoshimina был запущен в Санкт-Петербурге в 2013 году. За 8 лет мы показали высокую доходность для наших инвесторов, что сделало апартаменты востребованным продуктом.
- Апарт-отель и коммерческие помещения
С 2020 года мы наблюдаем серьезный отток инвесторов из коммерческих помещений, поскольку многие бизнесы на арендованных площадях закрываются. Как мы знаем, во время локдауна многие торговые комплексы функционировали с ограничениями (например, без фудкортов) или не работали вовсе. Развитие электронной коммерции и служб доставки также “оттянули на себя” часть покупателей. Процент загрузки торговых центров сильно сократился, соответственно, снизилась доходность инвестиций в этот вид коммерческой недвижимости.
То же самое можно сказать про офисные помещения. Чтобы оптимизировать затраты во время кризиса, компании начали сокращать свои офисные пространства: часть сотрудников перевели на удаленку, часть работает в гибридном формате.
Многие гостиницы во время локдаунов также либо закрывались (в том числе на ремонт), либо показывали минимальную загрузку.
Если посмотреть на апарт-отели, то практика показала - этот формат максимально устойчив к кризисам, а потому является более надежным в глазах инвесторов.
Даже в самом сложном 2020 году апарт-отели YES не прекращали работу ни на один день. Средняя загрузка в этот период составила 75%, а в 2021 - уже 86%. Это значит, что инвесторы получали стабильный доход.
В сети апарт-отелей YES специально разработана программа доходности «Smart Management». В рамках программы Управляющая компания берет на себя обязательство по сдаче апартаментов в аренду. Собственник получает 85% от выручки, а 15% - УК.
При сдаче в долгосрочную аренду тарифы у нас единые для всех. С получаемого дохода владелец апартамента платит налог. Чтобы снизить налоговую нагрузку, многие предпочитают открыть ИП.
Расходы собственника - это коммунальные платежи. Стоимость эксплуатации апартамента примерно на 40% выше, чем однокомнатной квартиры. Например, цена за коммунальные услуги в апартаментах категории “Studio” (19 кв. метров) в апарт-отеле YES Marata ежемесячно составляет 4,5 тыс. рублей.
Да, тарифы коммерческие, а не жилые. Но в апартаментах предоставляется больше услуг: территории общего пользования убираются ежедневно, есть ресепшн, постоянная служба охраны, видеонаблюдение и т.д.
- Формат
- Причина высокой доходности сервисных апартаментов кроется в самом формате этого сегмента. Апарт-отели ориентированы в основном не на посуточную аренду, по принципу которой работают гостиницы, а на среднесрочную и долгосрочную (от 1 месяца и более). Вспомним локдаун 2020 года: если туристы из посуточного сегмента массово уезжали, то в апарт-отелях они самоизолировались. В отличие от классических гостиниц, в апарт-отеле в каждом номере есть кухонная зона, что позволяет готовить еду, при этом здесь также есть общественные пространства и комфортный сервис. К примеру, в YES Marata большое лобби (с коворкингом, лобби-баром и др), есть также фитнес-центр как бесплатная опция для арендаторов и другие общественные пространства.
- Франшиза
- Это относительно новое наше направление, которое уже хорошо себя зарекомендовало. Мы продвигаем бренд YES не только в Санкт-Петербурге, но и в других регионах России, а также за рубежом. Уже сейчас заключены контракты на реализацию апарт-отелей по франшизе в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Нурсултане (Казахстан). Такое внимание со стороны инвесторов доказывает, что сегмент интересен в разных городах страны и за ее пределами, поэтому мы не останавливаемся на достигнутом и продолжаем развитие сети.
- Минимальная сумма вхождения в бизнес
- Если говорить про наши действующие объекты, то апартаменты в них были проданы еще до ввода в эксплуатацию, поэтому сейчас приобрести здесь юниты можно только как вторичную покупку.
На первичном рынке апартаменты по стартовой цене пока доступны в двух наших новых объектах. Первый расположен в Нурсултане (Казахстан). Апартамент категории Standard стоит 3,5 млн рублей: за эту сумму вы получаете полноценный бизнес на территории другой страны.
Еще один проект называется YES Leader, он расположен на юге Санкт-Петербурга. Проект на 700 апартаментов был запущен в декабре 2021 года совместно с компанией “Лидер Групп”. Сейчас стоимость 1 кв. метра в нем составляет около 240 тысяч рублей. Юнит продается с отделкой, меблировка приобретается дополнительно. Иными словами, за 6 млн. рублей вы можете приобрести апартамент в Санкт-Петербурге - сейчас это очень хорошая цена.
Инвестор получает доход не только от сдачи апартамента в аренду, но и за счет роста стоимости недвижимости. Если в YES Marata на этапе котлована апартамент категории Studio стоил 3,2 млн рублей, то сейчас, на вторичном рынке, его можно приобрести уже за 7 млн рублей.
(продолжение интервью читайте в Части 2)
О компании:
Управляющая компания YE’S – специализированная компания, созданная для управления апарт-отелями сети YE’S. УК YE’S одна из первых российских УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 10 лет. Собственные технические и операционные стандарты сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России.
Сеть апарт-отелей YE’S активно развивается в Москве, Санкт-Петербурге и странах СНГ.
В портфолио компании: апарт-отели в Москве (Mitino, Botanica), в Санкт-Петербурге (Hoshimina, Marata) и в Нурсултане (Astane). Всего - более 4,5 тысяч введенных в эксплуатацию апартаментов.
