Граждане смогут покупать гостиничные номера, как квартиры? Комментарии экспертов

Граждане смогут покупать гостиничные номера, как квартиры? Комментарии экспертов

В октябре Минэкономразвития и Минстрой разработали механизм покупки гостиничных номеров по аналогии с квартирами. Предложение было озвучено во время стратегической сессии. Отмечалось, в частности, что нехватка гостиничных номеров сдерживает развитие туристической отрасли.  С 2021 года в стране было введено 55 000 новых номеров, сейчас планируется ввод еще 75 000 номеров с объемом инвестиций 1,7 трлн рублей. По данным Forbes со ссылкой на РБК, будущий законопроект предусмотрит строительство отелей по схеме долевого строительства, при этом собственники таких номеров не смогут жить там на постоянной основе. Инициатива будет оформлена как поправки к закону о долевом строительстве многоквартирных домов.

Как инициатива отразится на объеме инвестиций в гостиничный бизнес? Насколько этот инструмент будет интересен частным инвесторам? – Редакция Horeca Estate пригласила экспертов рынка прокомментировать ситуацию и сделать прогноз. 

Эксперты:

• Антон Басин, основатель и директор компании Basinn Hotel Development & Consulting
• Алексей Музыка, CEO Domina Invest
• Евгения Вежан, основатель и генеральный директор Vezhan Hospitality
• Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP  
• Татьяна Сутулина, генеральный директор компании «Юрист Отель»
• Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES
• Ольга Нарт, заместитель генерального директора Курорта «Лучи»
• Никита Курносов, коммерческий директор General Estate, независимый консультант гостиничных и туристических проектов
• Ольга Лебедева, доцент кафедры туризма и гостиничного бизнеса Факультет экономики и бизнеса Финансовый университет при Правительстве РФ
• Ангелина Самадова, основатель и руководитель HCB Consultancy, Москва
• Филипп Шраге, генеральный директор Строительной Компании Kronung Group
• Ольга Гусева, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании KEY CAPITAL

Рассматриваемые вопросы:

1. Насколько гражданам может быть интересно инвестировать в гостиничные номера? Если сравнить с инвестициями в квартиры, то что можно сказать о первоначальных вложениях, сроках и окупаемости?
2. В какие типы средств размещения вкладываться выгоднее? Отели,  мини-отели, глэмпинги…?
3. Какой будет правовой статус у гражданина-инвестора – с точки зрения его влияния на решения УК, возможности проживать в юните? Будет ли он нести риски при низкой загрузке, в случае пожара и т.д.?
4. Будет ли статус собственника номера в отеле отличаться от статуса собственника юнита в апарт-отеле?
5. Первое чтение законопроекта запланировано на 1-й квартал 2026 года. Какова вероятность принятия закона?

Насколько гражданам может быть интересно инвестировать в гостиничные номера? Если сравнить с инвестициями в квартиры, то что можно сказать о первоначальных вложениях, сроках и окупаемости?

Антон Басин, Basinn Hotel Development & Consulting:

– Это будет 100% интересно. Во-первых, граждане уже сейчас инвестируют в разные виды гостиничных юнитов, покупая классические гостиничные номера без кухни, номера с кухней (апартаменты), виллы или коттеджи. Но, поскольку сейчас нет регулирования этой сферы, то ситуация напоминает “дикий рынок” – такой же, когда покупали и продавали квартиры “с котлована”. Когда не были еще отрегулированы взаимоотношения между покупателями квартир и застройщиками, то были и обманутые дольщики, и недостроенные дома… В настоящее время этот “дикий рынок” наблюдается в сфере коллективных инвестиций через продажу гостиничных юнитов.

Сейчас граждане участвуют в коллективных инвестициях на основании договора предварительной купли-продажи или договора инвестирования. Также есть и более цивилизованный способ, с учетом механизмов закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”  Закон не запрещает гражданам продавать или покупать номера или апартаменты в апарт-отелях, но он изначально создавался для регулирования отношений между постройками и покупателями квартир. Хотя, по факту, этот закон сейчас используется, чтобы продавать номера в апарт-отелях. Когда в нем появятся нормы, регулирующие покупку гостиничных юнитов, то это, конечно, станет гражданам еще более интересно.

С финансовой точки зрения апартаменты приносят большую доходность, чем квартиры.

Например, если квартиры приносят 3-5% годовых, то апартамент может приносить 8-10% годовых. В реальности я бы не рассчитывал на доходность выше  12% годовых.

Но  с учетом инфляции, конечно, доходность будет больше недисконтируемой окупаемости.

Алексей Музыка, CEO Domina Invest:

– Если сравнить два формата инвестиций, то все будет зависеть от целей конкретного розничного инвестора. Если он выбирает актив с возможностью последующего использования для проживания, логичнее рассматривать квартиру. В этом случае неизбежны вопросы, связанные с арендой и ремонтом, что будет напрямую влиять на итоговую доходность.

Если инвестор рассматривает актив для сохранения капитала и получения пассивного дохода без проживания даже в какой-то перспективе, то более рациональным выбором станет покупка номера в отеле.

Такой формат идеально подходит для рантье: отельный оператор берет на себя поиск арендаторов и эксплуатацию, избавляя владельца от операционных хлопот. При этом объем инвестиций и показатели доходности могут оказаться сопоставимыми.

Евгения Вежан, Vezhan Hospitality:

– Как и в случае инвестирования в любой гостиничный проект, его успешность будет зависеть от многих факторов – в первую очередь, от местоположения, инфраструктуры, наполненности рынка в данной локации, уровня объекта, бренда, под которым он будет работать, сбалансированности ТЭП-ов и прочего.

И если весь набор факторов благоприятный – конечно же, инвестировать в успешный отель будет выгодно. Разумеется, нужно внимательно изучать предложение и программу доходности.

Марина Смирнова, CMWP:

– Квартиры покупают, как правило, для проживания. Даже если их и сдают в аренду, то, в основном, на длительный срок – так проще и меньше амортизация. Доходность такого процесса очень невысокая – 3-4% годовых. Мало кто из тех, кто сдает квартиры в аренду, считает срок окупаемости. В противном случае, неоднозначная выгодность такого «бизнеса» стала бы очевидной – если продать жилье и вложить деньги в банк, то по депозиту можно получить 10-11% годовых. При этом деньги – это более ликвидная инвестиция, а от инфляции можно «защититься» переводом суммы в твердую валюту.

Сдают квартиры те, кто не отличается большой финансовой грамотностью, а также не имеет других источников дохода. Стандартный случай – получение наследства.

Инвесторы, которые покупают недвижимость гостиничного типа, отличаются от тех, кто сдает «бабушкины» квартиры. Первые делают это целенаправленно, они интересуются доходностью от этого вида «бизнеса». И гостиничная составляющая дает возможность заработать больше, поскольку предлагается стандартизированный продукт, управляемый профессионалами.

Операционная доходность гостиничных апартаментов/квартир – 7-10% годовых. Если будут решены юридические вопросы, то риски инвестиций в такую недвижимость сократятся. Сейчас есть риск признания построенной недвижимости незаконной – если ВРИ – гостиничное, а по факту построен жилой дом, и в нем проданы квартиры.

Есть прецеденты отказа в регистрации прав собственности, а также возникают сложности с регистрацией и т.д.

Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:

– Квартира — это, в первую очередь, решение жилищного вопроса. Сдача в аренду часто становится дополнительным, а не основным источником дохода. Гостиничный номер — это чистая инвестиция в туристический бизнес. Его главная цель — приносить деньги за счет сдачи постояльцам через управляющую компанию отеля.

• Вложения: Стартовая цена номера, как правило, ниже стоимости квартиры сопоставимого метража в том же районе. Это снижает порог входа.
• Доходность: Потенциальная доходность от номера (8-15% годовых) может быть выше, чем от аренды квартиры (5-7%). Однако этот доход нестабилен и полностью зависит от загрузки отеля.
• Риски: Владелец номера берет на себя все риски бизнеса: сезонность, падение спроса, неэффективность управляющей компании. Доход может упасть до нуля. Владелец квартиры рискует меньше — его риски в основном связаны с простоями или проблемными арендаторами.

Вывод: Номер — инструмент для более рискованных инвесторов, нацеленных на высокую прибыль. Квартира — более консервативный и стабильный актив.

Антон Агапов, YES: 

– В сравнении с инвестициями в квартиры, где доход нестабилен и несет для собственника немало дополнительных временных и финансовых затрат, инициатива с гостиничными номерами предлагает иную модель — доход, так или иначе привязанный к тенденции последних лет – росту внутреннего туризма. Законопроект открывает возможности для разных форматов. Однако будущему инвестору при выборе важно опираться на несколько ключевых факторов:

• Наличие у оператора работающей бизнес-модели и узнаваемый бренд.
• Прозрачность, включающая четкий понятный договор с выбранной и оптимальной (индивидуально для каждого собственника) программой доходности. Например, наличие у оператора программы «Гарантированный доход» подтверждает, что компания уверенно чувствует себя на рынке и справляется с любыми рисками, в том числе с сезонной загрузкой.
• Проверенный сервис отельного оператора, стандарт качества под управлением федерального бренда, а не малоизвестной УК.

Мы видим растущий спрос на сервисные апартаменты — гибрид квартиры и отеля.

Но критически важно отделять настоящие сервисные апартаменты с единым управлением, стандартами сервиса (ежедневная уборка, консьерж) от «квази-жилья» — просто квартир без инфраструктуры и службы сервиса, которые не могут обеспечить стабильное качество и, как следствие, высокую загрузку. Инвестиция в «квази-жилье» по рискованности сопоставима с самостоятельной сдачей квартиры.

Ольга Нарт, “Лучи”:

– Если рассматривать покупку недвижимости как инвестицию, то гостиничный сегмент потенциально более доходный, чем классические квартиры.

Инвестор получает доход не только от возможной капитализации объекта, но и от операционной деятельности отеля.

В случае с квартирами аренда требует личного участия владельца: его времени, ресурсов, постоянного контроля. В отеле же все операционные функции берет на себя управляющая компания, что делает доход действительно пассивным. При этом риски сопоставимы: ключевыми факторами остаются профессионализм оператора и стабильность загрузки.

Никита Курносов,  General Estate:

– Покупку гостиничного номера правильнее сравнивать не с покупкой жилой недвижимости, а с покупкой других классов коммерческой недвижимости, так как основными причинами покупки являются инвестиционные цели (получение дохода и рост капитализации объекта, диверсификация активов, защита от инфляции и т.д.). При этом доходность данного инструмента в удачных проектах будет точно выше, чем при вложениях в жилую недвижимость: доходность от операционной деятельности 8-11% + рост капитализации ввиду инфляционного давления и роста привлекательности в ряде туристических дестинаций.

Ольга Лебедева, Финансовый университет при Правительстве РФ:

– В настоящее время, когда внутренний туризм в России бьет рекорды, а спрос на комфортное размещение опережает предложение, государство открывает новые горизонты для частных инвесторов. Минэкономразвития и Минстрой представили законопроект, который позволит покупать гостиничные номера по схеме долевого строительства — точно так же, как квартиры в новостройках. В  2024 году доходы от гостиничных услуг превысили 1 трлн рублей, а загрузка отелей в популярных регионах, таких как Сочи и Краснодарский край, достигает 80–90% в сезон. После принятия законопроекта у граждан появится возможность вкладывать средства в  развитие туризма и получать пассивный доход. Такая модель не только защитит инвесторов, но и ускорит строительство современных отелей, сделав отдых доступнее для миллионов россиян.

Представленная схема сочетает знакомый механизм долевого участия (ДДУ) с эскроу-счетами, гарантирующими возврат средств в случае форс-мажора, и высокой доходностью от аренды. Риски минимальны: эскроу-счета защищают от недостроя, а единый оператор отеля возьмет на себя управление, минимизируя хлопоты. В отличие от квартир, где доход от аренды волатилен (средняя окупаемость 15–20 лет), номер в отеле генерирует стабильный cash-flow — в 2025 году средняя загрузка выросла до 74%, а ADR (средняя цена за номер) — до 9600 рублей.

Для семейных инвесторов будет шанс диверсифицировать портфель: часть средств в недвижимость, часть — в туризм, с бонусом в виде бесплатного проживания в "своем" номере до 14–30 дней в год.

По прогнозам АТОР, спрос на внутренний туризм  будет расти на 5–7% в 2025–2026 годах.

Ангелина Самадова, HCB Consultancy:

– Соглашусь с тем, что объекты будут интересны гражданам – как альтернатива квартирам с арендной доходностью: более низкий вход, защита по долевке, пассивный доход. Но есть ключевые «но»: нельзя жить постоянно, высокая зависимость от оператора и отсутствие прав на стратегическое участие в управлении.

Филипп Шраге, Kronung Group:

– Инициатива выглядит интересной с точки зрения привлечения инвестиций в туринфраструктуру. Проект позволяет войти на рынок доходной недвижимости — но есть важные особенности:

1. Вложения потребуют оценки того, как будет работать доходность: в отличие от жилой недвижимости, где есть либо долгосрочная аренда либо проживание владельца, гостиничный номер подразумевает сдачу в краткосрочную аренду либо управление оператором. При этом законопроект прямо запрещает постоянное проживание собственника номера.
2. Здесь выше риски: загрузка гостиницы может быть нестабильной, особенно в непиковые сезоны или в регионах с низким турпотоком. Если инвестор рассчитывает на стабильную аренду, он может столкнуться с простоем.
3. Правовой режим ещё не полностью отработан: кто несёт ответственность за эксплуатацию, ремонт, коммунальные расходы, как распределяется доход — всё это требует проработки.
4. Что касается окупаемости — жилые квартиры традиционно дают более понятную ставку: ожидание аренды плюс потенциальный рост стоимости. Гостиничные номера могут давать более высокую доходность в удачных проектах, но и риск выше. Более того, законодательной практики пока мало, что усложняет прогнозирование.

Таким образом, интерес граждан будет, но скорее как дополнение к портфелю, а не замена инвестиций в жилую недвижимость, особенно если инвестор не хочет или не может взять на себя операционные риски.

Ольга Гусева, KEY CAPITAL:

– Считаю, что это очень хорошая инициатива: в случае принятия закона строительство отелей по долевому формату очень подстегнет отрасль.

Будут появляться различные концепции и форматы – как бутиковые, так и большие объекты. Я говорю не просто про номерной фонд, мы увидим рост конкурентоспособности проектов.

Надеюсь, что поправки к закону о долевом строительстве действительно примут, гостиничный сегмент станет разнообразным и туристическая отрасль получит новый драйвер развития.

По сравнению с квартирой отели покупать, конечно, выгоднее. Как правило, квартиры сдаются на долгосрок, в этом случае нет всплесков доходности на пиках спроса. Апарт-отели - более гибкие, в них можно то снижать ставку, то повышать и получать сверхприбыль. Можно также использовать другие инструменты для того, чтобы улучшить динамику заселения. Выгоднее отели и тем, что в них, как правило, ремонт «убивается» не так быстро, как в квартирах. 

Отели могут окупаться в 2 раза быстрее, чем квартиры, особенно в хороших локациях. Кстати, именно гостиничный сегмент в 2025 году показывает наибольший прирост объемов вложений: на 119%, до 54 млрд рублей. С принятием нового закона эта индустрия станет еще интереснее для инвесторов.

В какие типы средств размещения вкладываться выгоднее? Отели,  мини-отели, глэмпинги…?

Антон Басин, Basinn Hotel Development & Consulting:  

– Если сравнивать средства размещения между собой, то я бы не сказал, что какой-то тип отеля выгоднее, чем другой. Очень многое зависит от выбранной локации, от правильно созданной концепции (с какой ЦА мы работаем, с какой инфраструктурой, баланс спроса и предложения и проч). Например, если в определенной локации переизбыток семейных отелей, а открывается еще один, то он вступает в жесткую конкурентную борьбу, и доходность не будет высокой. Но если в локации нет майс-отелей, и вы такой отель построите, то доходность у него будет больше.

Также очень важно, какая будет УК, при этом оператор должен работать успешно именно в той нише, в которой выбрана концепция: городские, курортные, семейные, медицинские и другие средства размещения управляются по-разному.

Итого: важен не формат, а составляющие проекта: локация, концепция и оператор.

Алексей Музыка, CEO Domina Invest:

– В отличие от квартир, где ключевое значение имеет девелопер, в инвестициях в гостиничную недвижимость основным фактором становится фигура отельного оператора.

Именно отельный оператор будет являться гарантом стабильного дохода и эффективности для каждого проекта, а формат самого отеля, пожалуй, вторичен.

При оценке подобных вложений важно учитывать не только доход, но и механизм его формирования для розничного инвестора, будь то котловой метод распределения прибыли, фиксированная арендная ставка или дополнительные привилегии, которые получает владелец номера.

Евгения Вежан, Vezhan Hospitality:

– На наш взгляд, вкладываться стоит в хорошо продуманные, просчитанные и грамотно спроектированные проекты, отвечающие спросу в той локации, где они расположены.

Марина Смирнова, CMWP:

– Выгоднее вкладываться в отели с полноформатной инфраструктурой. Это более «устойчивый» к колебаниям конъюнктуры рынка продукт. Мини-отели не дают экономии на масштабе, что сокращает долю прибыли в выручке. И часто малые отели – это сезонная история. Хостелы продают в рынок койко-места, пока этот продукт не предлагается в качестве инвестиционного – отсутствует «материальная» составляющая. Глэмпинги также не являются объектами капитального строительства – их можно перенести на другое место. Что также «обнуляет» предмет сделки.

Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:

– Выбор типа объекта определяет уровень риска и потенциальную доходность.

• Сетевые отели (3-4 звезды): вариант для консерваторов. Стабильный поток гостей за счет бренда и корпоративных клиентов, но доходность может быть «съедена» высокими операционными расходами.
• Бутик-отели и мини-отели: уровень риска выше. Уникальная концепция позволяет устанавливать премиальные цены, но успех сильно зависит от маркетинга и репутации.
• Глэмпинги и эко-отели: Самые рискованные инвестиции. Яркая сезонность, зависимость от погоды и моды. Однако в удачной локации можно получить сверхдоходность.

Ольга Нарт, “Лучи”:

– Выбор объекта всегда зависит от приоритетов инвестора. Если цель — пассивный доход, стоит ориентироваться на проекты с сильной концепцией, профессиональным оператором и прогнозируемо высокой загрузкой. Это чаще всего классические городские и курортные отели. Если же важна конкретная локация или формат — мини-отель, глэмпинг, бутик-объект — выбор может быть сделан исходя из личных предпочтений, но такие вложения обычно требуют более внимательной оценки операционной модели.

Никита Курносов, General Estate:

– Для непрофессионального инвестора оптимальным считаю инвестиции в проекты, управляемые профессиональными отельными УК, так как они имеют эффективную бизнес-модель и могут обеспечить как большую загрузку объекта, так и эффективное управление издержками. К профессиональным УК относятся как «пионеры рынка» (YES, VALO, Vertical), так и классические отельные операторы – CHG, Азимут, Мантера, Алеан и другие.

Наиболее интересные локации на сегодняшний день –  республика Крым, горнолыжные дестинации, Алтай. Для консервативных вложений также подойдут городские отели в СПБ, Москве и некоторых городах-миллионниках.

Ольга Лебедева, Финансовый университет при Правительстве РФ:

– Выбор типа размещения — это как подбор идеального отпуска: для консерваторов подойдут классические отели с гарантированной загрузкой, а для смелых — инновационные глэмпинги с быстрой окупаемостью.

• Крупные отели (3–5 звезд) лидируют по стабильности: в 2025 году их ввод составит 10–12 тысяч номеров, с доходностью 10–12% и поддержкой льготных кредитов по ставке 3–5%.
• Мини-отели (до 50 номеров) идеальны для регионов вроде Алтая или Кавказа — инвестиции от 15–30 млн рублей, окупаемость 5–7 лет при загрузке 60–70%, плюс низкие операционные расходы.
• Глэмпинги — настоящий хит 2025-го: рынок вырос на 42% до 12,8 млрд рублей, инвестиции от 5,5 млн на модуль, окупаемость 3–5 лет благодаря эко-тренду и субсидиям до 1,5 млн на номер (государство уже вложило 18 млрд в 14,5 тысяч мест). Бизнес удвоил вклад до 35 млрд рублей, а спрос на "гламурный кемпинг" в природных зонах растет на 30% ежегодно.

Выгоднее всего комбинировать: отель для базы, глэмпинг для ниши — так портфель диверсифицируется, а доходы растут на 15–20%.

Ангелина Самадова, HCB Consultancy:

– Не все объекты будут интересны для инвестирования. Я бы советовала непрофильным отдельным инвесторам только на входе в этот тип недвижимости как инвестиция в первую очередь рассматривать – компактные, доходные форматы в турцентрах и курортных зонах: отели 2–3 звезды, загородные комплексы, но не глэмпинги, курортные mini-resorts под управлением.

Главное – не сама продажа, а работающая модель, встраиваемая в локацию на долгие годы, а не на период туристического бума.

Филипп Шраге, Kronung Group:

– В нынешних условиях лучше ориентироваться на объекты с устойчивой загрузкой, понятным рынком и профессиональным операционным управлением.

Классические гостиницы в туристических городах или в деловых центрах могут быть “безопаснее”, чем экспериментальные форматы вроде глэмпингов или мини-отелей в малознакомых локациях.

Объекты, которые входят в крупные сети с опытом управления, обеспечивают выше вероятность стабильного дохода и профессионального обслуживания. При этом форматы вроде мини-отелей или глэмпингов имеют потенциал, когда расположены в востребованных местах и привлекают нишевый спрос, но их риск выше: сезонность, маркетинг, репутация и операционная эффективность играют большую роль.

Если законопроект будет реализован, инвестиционная привлекательность будет выше там, где оператор уже готов к эксплуатации на высоком уровне, локация — устойчивая, инфраструктура — развита.

Таким образом, если выбирать между форматами, то лучше “отель под сетевым управлением” с гарантированной загрузкой и четкой моделью дохода, чем “экзотический формат” с неопределенностью.

Ольга Гусева, KEY CAPITAL:

– Здесь нельзя оценивать просто форматы - отели, мини-отели или глэмпинги. Важно то, какую концепцию разработал застройщик в зависимости от конкурентоспособности. В различных форматах отели могут приносить прибыль при грамотном расчете окупаемости. Мы говорим не просто о номере, а о том, чем будет занят гость, большой ли потенциал развития туризма в конкретной локации. Некоторые регионы в этом плане еще не очень развиты – в них приобретение номера будет стоить намного ниже, чем, например, в конкурентной Казани. И если разглядеть туристический потенциал региона, то можно купить объект недорого при вероятности роста спроса в будущем.

Вывод такой: чтобы понять, куда выгоднее вложить деньги, нужно оценить целый комплекс критериев - концепцию, локацию и то, чем в ней будет заниматься резидент. Только грамотный анализ совокупности факторов приведет к хорошей окупаемости.

Какой будет правовой статус у гражданина-инвестора – с точки зрения его влияния на решения УК, возможности проживать в юните? Будет ли он нести риски при низкой загрузке, в случае пожара и т.д.?

Антон Басин, Basinn Hotel Development & Consulting:

– Сейчас одна из проблем связана с правом собственника на проживание в своем юните. Помимо того, что его объект в это время не приносит прибыли Управляющей компании, УК по факту терпит убытки, потому что расходы на персонал остаются те же. Помимо этого, в отсутствие краткосрочных гостей отсутствует и доход от доп.сервисов (ресторана, спа и тд) пропорционально этому номеру, что ломает всю бизнес-модель. Таким образом, проживание в инвестиционном юните – это  анахронизм. Если собственник приобретает апартамент не для проживания, а как  инвестиционный инструмент, то ему проживание просто не нужно.

По новому закону, как предполагается, собственник проживать в своем юните больше не сможет. Зато будет четко определен статус собственника как инвестора: он будет иметь возможность влиять на выбор УК, будет иметь право получать доход, должен будет заботиться о своем объекте недвижимости (в частности, вносить платежи за капремонт).

Другой момент. Одна из серьезнейших проблем подобных комплексов сейчас – это раздрай и шатания с точки зрения управления. Например, сейчас у собственника есть возможность как самостоятельно сдавать свой юнит, так и через УК.

Представим, как на одном объекте объединились 3-4 группы собственников, которые выбрали каждый свою УК, плюс есть собственники, которые сдают свои юниты самостоятельно. В итоге мы получаем полный хаос с точки зрения организации уборки, безопасности и проч.

Предполагаю, что в законе будет установлено, что такие гостиничные объекты будут управляться единым оператором. Оператор подскажет еще на этапе проектирования, как правильно заложить помещения, чтобы было удобно и гостям, и УК. Дело в том, что между УК и застройщиком существует определенный конфликт интересов. Застройщику важно продать как можно больше кв. метров, которые инвесторы смогут купить, и, наоборот, как можно меньше “непродаваемых метров”: технические, служебные помещения (например, комната отдыха персонала), детские комнаты, рестораны, СПА, бани. Логично, что застройщик пытается уменьшить их размер. Когда же заходит УК, то она контролирует соблюдение застройщиком определенных стандартов, а также смотрит, чтобы всем зданием было удобно пользоваться с точки зрения клиента. 

Алексей Музыка, CEO Domina Invest:

– При покупке гостиничного номера инвестор получает право собственности - здесь простая и знакомая схема. Вместе с правом владения появляется право участия в ТСН, влияние на решения УК и иные механизмы коллективного управления. Для отельного оператора важно заранее выстроить прозрачные договоренности с розничными инвесторами относительно всех вопросов управления номерным фондом, включая порядок действий при низкой загрузке. Например, в нашем продукте Domina Invest предусмотрена двойная защита инвестора от риска низкой загрузки в виде долгосрочного договора аренды в валюте и банковская гарантия.

Евгения Вежан, Vezhan Hospitality:

– Мы полагаем, что гражданин в данном случае будет собственником нежилого помещения. Влияние на решения УК, скорее всего, будет примерно таким же, как и в многоквартирном доме, то есть через общее собрание собственников помещений. Проживать постоянно будет нельзя, поскольку гостиничные номера, как и апартаменты, не предназначены для этого.

Риски порчи и утраты нести будут собственники, естественно. При этом, естественно, они могут пытаться взыскать ущерб с непосредственно виновных лиц, но много ли с них взыщешь. Поэтому, конечно, в данном случае нельзя не страховать такие риски.

Собственно, все крупные отели всегда страхуют и имущество, и свою ответственность перед третьими лицами.

Марина Смирнова, CMWP:

– Правовой статус – владелец недвижимости. Инвестор может проживать в апартаменте какое-то время (обычно не более 1 месяца в году), может его продать и совершать другие виды сделок как с иным имуществом (заложить, обменять, подарить).

Риски при низкой загрузке нивелировать можно только выбором рынков с устойчивым спросом, выбором проектов с профессиональным оператором. Риски пожара страхуются, также делаются отчисления в фонд капремонта.

Оператор, конечно, будет ограничивать взаимодействие с собственниками по вопросам управления, но последние могут создать ассоциацию или ТСЖ и через эту структуру взаимодействовать с УК по операционным и эксплуатационным вопросам.

Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:

• Правовой статус инвестора: на стадии проработки законопроекта.
• Влияние на управление: Вы сможете голосовать на собрании владельцев (например, за выбор управляющей компании), но не будете напрямую вмешиваться в операционную деятельность.
• Проживание: Скорее всего, проживать в своем номере можно будет, но этот период будет вычитаться из дохода. Таким образом, вы либо зарабатываете, либо отдыхаете.
• Финансовые риски: При низкой загрузке отеля вы не получаете доход, но продолжаете нести расходы на содержание номера и общие нужды отеля через платежи УК.
• Риски ЧП (пожар, потоп): Здесь механизм похож на жилые дома. Ущерб должен покрываться за счет коллективной страховки всего объекта, которую оплачивают все владельцы.

Ольга Нарт, “Лучи”:

– Правовой статус инвестора в гостиничную недвижимость достаточно прозрачен: он приобретает нежилое помещение — гостиничный номер — в собственность. Если объект строится по 214-ФЗ, заключается договор долевого участия и оформляется право требования. После ввода в эксплуатацию оформляется право собственности. Чтобы получать доход от операционной деятельности, собственник передает номер в аренду управляющей компании. Отель использует этот номер в общем пуле и распределяет доход согласно условиям договора.

Риски при низкой загрузке или форс-мажорах (например, при пожаре) регулируются договорами управления и страхованием, аналогично другим видам коммерческой недвижимости.

Никита Курносов, General Estate:

– Существующий механизм финансирования по 214-ФЗ имеет ряд пробелов при его использовании для финансирования гостиничных проектов. Несмотря на все старания отельных операторов, «распробовавших» этот формат, часть собственников может использовать свою недвижимость как для собственного временного или постоянного проживания, так и для организации гостиничного бизнеса в рамках действующей гостиницы. При этом этом в проигрыше останется гостиничный оператор, инвесторы и гости объекта размещения, что со временем может крайне негативно сказаться на данном формате инвестиций. Необходимость в регулировании этой части доходной недвижимости действительно назрела.

Если законопроект четко определит правила управления объектом, механизм распределения доходов и ответственность сторон, рынок получит прозрачный, цивилизованный инструмент для развития доходных гостиничных проектов. 

Разумеется, по сравнению с владением апартаментами собственники будут ограничены в правах в отношении вложений в гостиничные проекты, но при этом снизятся риски инвестирования и повысится инвестиционная привлекательность формата.

Ольга Лебедева, Финансовый университет при Правительстве РФ:

– Гражданин-инвестор станет полноценным собственником номера — как владелец коммерческой недвижимости, но с усиленной защитой. Законопроект закрепляет запрет на постоянное проживание (не более 30 дней в год), чтобы отели работали по назначению, но позволяет бесплатное пребывание в пиковые периоды.

Ангелина Самадова, HCB Consultancy:

– Правовой статус инвестора – слабозащищённый. Собственность — формально, ответственность — частично, влияние на объект — минимально. Риски при простоях, ЧС, неэффективности УК — ложатся на инвестора.

Проблема глубже: подмена понятий. Уже сегодня апартаменты маскируются под жильё. И мало кто из покупателей понимает нюансы с постоянной регистрацией, принадлежностью к административному закону по географии, где расположено здание с лотом на продажу.

Новый закон может закрепить возможность маскировать псевдоотели под инвестиционную недвижимость, где KPI — продать «номер» под видом отельного актива, без обязательств по его реальному функционированию. Настоящие гостиничные проекты окажутся на одной витрине с фантомными конструкциями, что дезориентирует рынок.

Законодательный инструмент должен быть внедрён только после всесторонней оценки:

• с обязательной предпроектной экспертизой объекта на соответствие нормам размещения;
• с обязательной классификацией до старта продаж, на предмет ответственности за дополнительную инфраструктуру, коммунальные платежи, обслуживание прилегающей территории и капремонт здания. В гостиницах за все отвечает собственник земли и здания, в апарт-комплесах - микроинвестор.
• с установлением ответственности за эксплуатацию и управляемость;
• и защиты микроинвестора от проектов, где “номер” — лишь юридическая оболочка без содержания.

Только так инструмент будет работать в интересах развития отрасли, а не создавать новый рынок высокорисковых псевдоинвестиций под прикрытием туристической риторики.

Филипп Шраге, Kronung Group:

– Правовой статус будет ближе к собственнику части гостиничного имущества, но с ограничением пользования. Управление и эксплуатация объекта переданы оператору (гостиничной УК) — проект предусматривает, что оператор будет участвовать ещё на этапе проектирования и строительства.

Инвестор, таким образом, скорее выступает как пассивный собственник: он не управляет объектом, не может влиять на все вопросы эксплуатации напрямую, а доход зависит от загрузки, тарифа, эффективности оператора.

При низкой загрузке он рискует недополучить доход; в случае аварии, пожара или иного форс-мажора возможны дополнительные риски — как и для любого собственника коммерческой недвижимости, но здесь ещё должна быть чётко прописана ответственность оператора, страхование, резерв фондов. Возможность лично проживать или пользоваться номером как жилым объектом исключена законодательной инициативой, что снижает часть “плюсов” для инвестора-физлица, привыкшего к жилому использованию.

Ольга Гусева, KEY CAPITAL:

В первую очередь, дольщик – это инвестор. Если он начнет решать, как должен работать отель, то доходность проекта наверняка очень снизится. Международный опыт нам показывает, что самые успешные отели – те, в которых работают определенные стандарты, четкие и неизменные правила отдыха. Именно это ценят гости, приезжающие в одно и то же место несколько раз.

Задача управляющей компании – правильно понимать потребности гостя. Если ей это удается, менять УК нежелательно (можно только в крайнем случае). Важно принимать решения по управляющей компании с учетом ее стандартов, эффективности создания механики работы с гостем. Механизмы управления отелем и жилым зданием –  абсолютно разные.

Важно сократить количество дней проживания собственника в объекте, так как выбытие номера для отеля – всегда плохо. Это невозможность экспонировать помещение и полноценно зарабатывать остальным инвесторам.

Если владелец будет жить на постоянной основе, для него должны работать те же условия содержания, что и для других проживающих в отеле.

Будет ли статус собственника номера в отеле отличаться от статуса собственника юнита в апарт-отеле?

Алексей Музыка, CEO Domina Invest:

– Я вижу только одно принципиальное различие. Собственник апартаментов в апарт-отеле имеет возможность использовать свой номер для проживания и самостоятельного использования по своему усмотрению на постоянной основе. Это может создать сложности для отельного оператора при управлении всем отелем в целом. В случае, когда инвестор приобретает номер исключительно как доходный актив, передавая его в управление отельному оператору, именно этот риск купируется и номер в отеле становится прогнозируемым и управляемым активом для обеих сторон, как инвестора, так и УК.

Татьяна Сутулина, “Юрист Отель”:

Правовой статус собственника апартаментов и юнита в отеле будут различаться.

• Владелец номера в отеле покупает, по сути, «долю в бизнесе». Он обязан сдавать номер через единую управляющую компанию отеля и получает свою часть от общего дохода.
• Владелец апартаментов — полный хозяин своей недвижимости. Он сам решает: жить там, сдавать в долгосрочную аренду или подключиться к отелю. Он сам устанавливает цены и забирает всю выручку (за вычетом комиссии).

Проще говоря: Новая модель — это инвестиция в готовый бизнес с пассивным доходом. Апартаменты — это покупка недвижимости, которой вы управляете сами.

Ольга Нарт, “Лучи”:

– По сути, отличия минимальны. И в отеле, и в апарт-отеле приобретается нежилое помещение. Главная разница не в правовом статусе, а в дополнительной инфраструктуре: полноценные отели чаще предлагают более широкий набор сервисов и услуг, что делает их привлекательнее для туристов и формирует более стабильную загрузку. А уже стандарты сервиса, в свою очередь, подтверждаются количеством звёзд, присвоенным гостинице.

При этом в апарт-отелях стандарты не регулируются. Обычно это зависит от личных взглядов управляющей компании или собственников.

Никита Курносов, General Estate:

– Наиболее близкие по духу виды инвестиций – REITS или ЗПИФ недвижимости с возможностью краткосрочного проживания и системой лояльности/cкидочными программами для инвесторов (по аналогии с тайм-шерами). Но, разумеется, с фокусом на инвестиционную привлекательность формата.

В условиях запретительных для отрасли рыночных ставок банковского финансирования частные инвестиции являются основным драйвером развития отрасли, поэтому очень важно соблюсти компромисс при защите интересов всех участников процесса.

Филипп Шраге, Kronung Group:

– Собственник апартамента в апарт-отеле часто получает возможность либо использовать помещение лично, либо сдавать его через управляющую компанию. В предложенном механизме “отельных номеров” по долевому строительству будет прямо запрещено постоянное проживание собственника, что сближает его права с классическим инвестором коммерческой недвижимости, а не с владельцем жилого или гибридного объекта.

Кроме того, правовой режим может предусматривать более строгие правила эксплуатации, управления и ответственности оператора и дольщика: например, единство управления, централизованное обслуживание, условия возврата средств, что не всегда характерно для обычных апартаментов.

Для инвестора это значит меньшую гибкость использования, но возможно большую прозрачность и стандарты управления.

Апартаменты могут быть более гибким активом (использование для проживания, сдача, переуступка), тогда как номер в отеле будет менее гибок, но потенциально подкреплён бизнес-моделью гостиничной операционной деятельности.

Первое чтение законопроекта запланировано на 1-й квартал 2026 года. Какова вероятность принятия закона?

По этому вопросу эксперты сошлись во мнении, что закон в любом случае будет принят в 2026 году. Причина проста: необходимость в таком законе объективно назрела и поддерживается ключевыми министерствами, профессиональным сообществом и инвесторами.