Количество новоявленных УК в этом сегменте также растет в геометрической прогрессии. При этом львиная доля из них не имеет опыта работы в сегменте HoReCa.
В чем популярность этого сегмента среди инвесторов? Есть ли у него «слабое звено» и каковы перспективы его развития?
Ситуацию прокомментировал генеральный директор компании Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник.
Александр, как бы вы оценили регулирование в сфере сервисных апартаментов сейчас?
Регулирование в этой сфере не устоялось и качается из стороны в сторону, от полного запрета, до устоявшегося «статуса кво» в виде нежилого статуса и «коммерческих платежей за коммуналку». Мой опыт подсказывает, что частичные изменения, проталкиваемые строительным лобби, вряд ли улучшат ситуацию. Как говорят страховщики, невозможно предусмотреть все неизбежные случайности.
Тем не менее, рынок сервисных апартаментов стремительно растет…
Здесь все просто. Я бы выделил три основных драйвера.
Первый – это спрос на жилую недвижимость. Девелоперы на фоне снижающегося интереса к первичному рынку новостроек уловили стремление инвесторов вложить девальвирующийся рубль в недвижимость, подогреваемое снизившейся ставкой по ипотеке. На взгляд инвестора, неискушенного в тонкостях и закулисах операционных реалий гостиничной недвижимости, выгода очевидна: он приобретает не просто квадратные метры, а метры, приносящие пассивный доход.
Второй фактор - это барьер входа на наш рынок. Сравним стартовые условия.
Сегодня частник приобретает апартаменты в ипотеку на 20 лет под 6% годовых с практически нулевым первоначальным взносом. Причем с трибун периодически раздаются призывы снизить ставки ипотеки до 2%. Сравните это с условиями кредитования гостиничных проектов, где при хорошем раскладе минимум 30% собственного капитала, минимум 18% ставка по кредиту и срок погашения максимум 10 лет, при соответствующем уровне залогового обеспечения.
Третий, самый большой фактор - операционное налогообложение. Частный инвестор или вообще не в фокусе налоговой или как «самозанятый» платит всего 4%. В то же время «традиционные отельеры» платят налоги «за все»: за прибыль, землю, недвижимость, социалку и еще НДС.
Это далеко не все несоответствия, которыми воспользовались «предприимчивые» девелоперы. Понятное дело, какой «чудак» будет инвестировать в гостиницу с периодом окупаемости 20 лет при нестабильности в правилах игры. Так что пока сервисные апартаменты - это обычная спекулятивная история.
Если раньше девелоперы затягивали мелких инвесторов в покупку обычных квартир, которые сегодня потеряли смысл как инвестиционный продукт, то сегодня, чтобы хоть как-то оживить вялотекущие продажи, была придумана история про сервисные апартаменты.
Что можно сказать по поводу конкуренции сервисных апартаментов с традиционным предложением?
Здесь реализуется стандартный сюжет, практически классика жанра. Когда в городе появится большой объем услуг дешевого размещения, он оттянет на себя львиную долю массового индивидуального и группового туризма, чувствительного к цене.
Что, к примеру, привнес массовый китайский туризм в обе наши столицы и в каждую отдельно взятую гостиницу? - Практически ничего. Почти все составляющие турпродукта из Поднебесной замкнуты на своих операторов, которые скупят на корню блоки нового дешевого предложения и закроют еще одну ячейку в своей «пищевой» цепочке.
Конечно, в условиях американских и европейских санкций на «безрыбье и рак рыба», и китайцы позволяли отбивать эксплуатационные расходы до коронавирусного локдауна.
По отчетам чиновников от туризма, посещаемость у нас растет год от года, особенно из Ближнего зарубежья. Но про деньги они обычно умалчивают, поскольку их тренд обратный.
Так ли на самом деле привлекательна доходность сервисных апартаментов?
Вчитайтесь внимательнее в договора управления глазами «информированного пессимиста». УК обещает доходность не ниже, чем у стоящих рядом «аналогов». Если у тех около нуля, то придется «подождать у моря погоды». Некоторые УК, конечно, что-то обещают: по крайней мере, на уровне минимальной арендной платы, обычно не превышающей дохода по банковскому депозиту.
Если вы «повелись» и купили, но УК вам не нравится, не вопрос - попробуйте сами. Но только не забудьте заплатить за коммуналку по коммерческим расценкам, налоги, расходы по субаренде земельного участка, расходы УК по уборке, обслуживанию и ремонту общественных зон, за подключение к системе бронирования и другие услуги.
Как будет развиваться этот сегмент в ближайшей перспективе?
Отмечу, что сегмент сервисных апартаментов находится в русле мирового опыта развития гостиничной индустрии.
Давайте вспомним, что сделали REIT для американского рынка гостиниц. Это заокеанские тресты недвижимости, которые за счет привлечения денег частных вкладчиков сотворили золотой век гостиничной индустрии Нового света, попутно создав новый сегмент независимых УК.
По сути, мы идем тем же путем. Когда произойдет перенасыщение обсуждаемого нами сегмента, девелоперы поймут, что конфигурацию сервисных апартаментов можно сдвинуть в сторону традиционного средства размещения, по сути, тех же апарт- комплексов с коридорной системой и дополнительным предложением, скорректированным по месту конкретного локейшена. Тогда нас ждет гостиничный бум, который снесет все существующие на сегодня барьеры входа в отрасль.
Кстати, в регионах уже засветилось парочку таких рекреационных проектов, где номерной фонд пустили в розницу, привлекая частных инвесторов доходностью в 26% годовых. Правда, как уточняется в договоре мелким шрифтом (который никто не читает), эти проценты уплачиваются от прибыли. Про то, что прибыль еще надо получить с сезоном в 90 дней, в договоре также не упоминается.
О серьезности этого сегмента говорит и то, что пионеры индустрии, отслеживающие векторы изменений, уже начали предпринимать первые попытки туда зайти. К примеру, Accor уже взял в Питере в управление «Status by Salut» на 479 комнат. Представьте, какая там будет ценовая политика для заполняемости такого объема. И таких «Салютов» в Санкт - Петербурге немало.
А за французами последуют и другие. Марриотт уже объявил о подобной инициативе. Хилтон засуетился… И это правильно, поскольку, однажды проспав нарождающийся рынок AirBnb, второй раз они не допустят аналогичного просчета.
фото: https://elaginapart.ru
Поделиться:
Наша цель - давать Вам актуальные, интересные новости и аналитику. Помогите нам - оцените эту статью:
