Автор и ведущий — Андрей Михайлец, эксперт по маркетингу и продажам в отелях, управляющий партнер УК «Независимый Гостиничный Альянс», автор YouTube-канала Гостиничный бизнес Стратегия роста, издатель Horeca.Estate.
Анастасия Королева — гостиничный юрист. Специализируется на гостиничном бизнесе более 12 лет. Сфера профессиональных интересов - правовое сопровождение гостиничных проектов.
Анастасия, расскажите, кто такой гостиничный юрист, как вы пришли в эту сферу?
Я специализируюсь на гостиничном бизнесе более 12 лет. Начинала работу с открытия 5-звездочного отеля в Санкт-Петербурге. Этот важный этап — запуск отеля — позволил мне узнать отрасль гораздо глубже, ведь обычно юристы подключаются к работе с отелем уже на этапе сопровождения операционной деятельности.
У нас же управляющим был иностранец, и я консультировала его по всем нюансам российского законодательства. Фактически я тогда прошла «боевое крещение» в гостеприимстве.
Сейчас я сопровождаю отели, как небольшие, так и крупные в разных регионах России, включая Москву и Санкт-Петербург. Также работаю с квартирами, гостевыми домами, которые сдаются посуточно.
Сильно ли изменилось гостиничное правовое поле за 12 лет? Условно говоря, стало лучше или хуже?
За последние несколько лет гостиничный бизнес привлекает много инвесторов. Одна из причин — закрытие границ.
Для объективности следует сказать, что законодательные изменения коснулись далеко не всех средств размещения. Например, практически ничего не изменилось для апарт-отелей. Правда, их стало сейчас значительно больше. Например, 12 лет назад, когда я только пришла в отрасль, в Санкт-Петербурге был только один подобный объект. Помню, тогда ко мне пришел на консультацию один инвестор, который также хотел открыть апарт-отель, но в итоге он от этой идеи отказался, поскольку там есть определенные риски (в отличие от «классических» отелей).
Самый главный риск порожден множественностью собственников. Условно говоря, если у вас 500 юнитов, вы не можете всех собственников обязать распоряжаться этим имуществом одинаково: только сдавать или только проживать. Ситуация усложняется, когда объекту требуется ремонт.
Сейчас в законодательстве есть только термин апарт-отель, но нет никакой детализации об особенностях этого средства размещения. Думаю, что законодательных изменений нет именно потому, что пока неясно, как регулировать отношения между управляющей компанией и собственниками.
А в отношении каких средств размещения вы наблюдаете значительные законодательные изменения?
На законодательном уровне мы наблюдаем рост внимания к гостиничной отрасли в целом и ко многим типам средств размещения: если раньше существенные изменения были примерно раз в несколько лет, то теперь гораздо чаще. При этом отельеры все чаще стали выходить с инициативой.
Например, в конце января Правительство утвердило «дорожную карту» по внесению изменений в нормативное регулирование в сфере туризма. Среди инициатив, предложенных отельерами, — введение невозвратных тарифов при предоставлении гостиничных услуг коллективными средствами размещения, изменение требований к гостевым домам и т. д.
Также в ближайшее время мы ожидаем изменения в регулировании посуточной аренды квартир. После введения в действие «Закона Хованской» в 2019 году о запрете организовывать в жилых помещениях средства размещения и оказывать гостиничные услуги, появилось много судебных споров в связи с квартирами, которые сдаются посуточно.
Мини-отели, которые располагаются в домах, стали просто заключать с гостями договоры не на гостиничное обслуживание, а посуточной аренды. Да, регулирующие органы выходят с исками о закрытии таких объектов, но правоприменительная практика разная.
В прошлом году Конституционный суд в Постановлении от 23 марта 2023 г. по делу о проверке конституционности ч. 3 ст.17 Жилищного кодекса РФ подробно описал эту деятельность и провел сравнение с отелями, рекомендовал законодателю урегулировать эту деятельность.
В частности, суд указал, что найм (в том числе посуточно) — это только проживание, в то время как гостиничная услуга включает в себя более широкий набор услуг: проживание, питание, побудка, уборка номеров и т. д.
И как сейчас в Питере сложилась практика по поводу «закона Хованской»? Например, есть рекомендации от систем бронирования, как правильно оформить таким отелям карточку, чтобы снизить риски. В частности, рекомендуется убрать из описания слово «гостиничный услуги» и различные доп. услуги. Помогает ли это на самом деле снизить риски? И как такие заведения рекламируются?
Действительно, в Питере достаточно много таких объектов, поскольку одно время коммунальные квартиры активно расселяли. Могу сказать, что предприниматели, владеющие такими объектами, не всегда понимают, что надо делать, чтобы не получить штраф.
Совет юриста:
- Заключите с гостем договор найма. В этом случае есть шанс доказать в суде, что ваша «коммуналка» не мини-отель, а квартирой с раздельными комнатами. Кстати, именно по этой причине хостелы, которые располагались в жилых домах, не смогли перейти на такую схему: им нужно было либо сдавать «комнату» целиком, либо закрываться.
- Следите за своим позиционированием на сайте и в ОТА.
Приведу случай из практики. Один мой клиент владел бывшей коммунальной квартирой, разделенной на 4 комнаты. Он сдавал каждую комнату в посуточную аренду, пока соседка не обратилась в прокуратуру. Все документы у клиента были в порядке.
Единственный скользкий момент — в одном ОТА он позиционировал себя как апарт-отель, а из доп.услуг значился вызов такси. В итоге прокуратура обратила на это внимание, и судья приняла решение закрыть объект.
Я рекомендовала клиенту подавать на апелляцию, но он отказался, решив перейти на на долгосрочную аренду.
Мой совет: если начинается судебный процесс, то сразу зовите юриста: в каждом случае есть свои нюансы, и дело можно повернуть в ту или иную сторону.
Хочу подчеркнуть, то прокуратура не «высматривает» объекты просто так: у нее и так много загрузки. Прокуратура реагирует в основном на обращения граждан. Так что основная рекомендация для владельцев таких объектов: обращайте внимание на все нюансы, особенно, когда начинаются споры с соседями.
Вы сказали, что решение в каждом конкретном случае будет зависеть от профессионализма юриста и позиции судьи. Получается, единых правил игры нет? Это хорошо или плохо?
Есть нюансы, которые видит юрист, и он может обратить на это внимание судьи. Могу сказать, что, в ряде случаев, для сохранности жилого фонда лучше, когда жилье сдается посуточно: в этом случае нагрузка на жилой фонд бывает значительно меньше. Условно говоря, гости практически не находятся к квартире, а приезжают в объект только ночевать. Это тоже отметил Конституционный суд в Постановлении.
Да, судебная практика может складываться по-разному в разных регионах. Плюс есть субъективное мнение судьи, поскольку в законодательстве нет разграничений гостиничной деятельности и сдачи квартиры посуточно. Мой совет в связи с этим: даже если вы проиграли дело в первой инстанции, подавайте апелляцию. И это относится не только к квартирам посуточно, а к любым делам вообще.
А как изменения в законодательстве и судебная правоприменительная практика влияют на инвестиционный климат?
Очень сильно влияют. Не так давно я общалась с клиенткой. Сейчас она опасается инвестировать в гостиничные объекты, потому что по всем регионам России стали пересматривать итоги приватизации.
К примеру, не так давно было громкое дело в Ставропольском крае. Владельцы 30 санаториев, в том числе действующих, получили претензии от прокуратуры о возвращении объектов государству. Основание — тезис о том, что приватизация в 90-е гг. была проведена незаконно. Суд первой инстанции, который прошел в Москве, поддержал доводы прокуратуры. Вторая инстанция, наоборот, оставила объекты в собственности владельца.
Тем не менее, тенденция появилась, причем во многих регионах. И это не делает инвестиционный климат лучше.
Имеет ли в данном случае значение срок исковой давности? Ведь 90-е были уже давно…
Да, основной аргумент юристов, сопровождающих такие споры на стороне владельца отеля (санатория) — истечение срока исковой давности. Общий срок по Гражданскому кодексу нас составляет 3 года. Однако прокуратура считает, что на дела такого рода срок исковой давности не распространяется.
Другой пример. В Плесе собственник приобрел в 2005 году землю в бывшей промзоне. Участок был приведен в порядок, и на нем собственник построил серию изб, назвав проект «Избинг».
По итогам прокурорской проверки, произошедшей в 2023 году, было установлено, что местные власти передали предпринимателю участок земли еще в 90-ые годы. По версии прокуратуры не были в то время соблюдены необходимые процедуры.
Суд, состоявшийся в феврале 2024 года, постановил, что сделки по продаже участка являются незаконными, земля должна быть возвращена муниципалитету, а дома, признанные самовольными постройками, должны быть снесены.
Также в Плесе сейчас пытаются снести различные киоски туристического назначения как самовольные постройки.
Если собственник думает, что в его регионе возможны подобные вещи, он как-то может заранее минимизировать риски?
Очень важно посмотреть историю сделок. Если объекты приобретались путем приватизации, то здесь надо обращать внимание на соблюдение всех правовых норм при передаче имущества, но к сожалению не все можно сейчас проверить. К примеру, сейчас выясняется, что по многим объектам передача была невозможна в принципе. По некоторым не проводились публичные слушания — и эта также может стать основанием об изъятии.
Подчеркну: если вы выбираете участок, то нужно смотреть его историю с начала 90-х (когда проводилась массовая приватизация), а не только за последние 1-2 года.
Плюс надо обращаться именно к земельным юристам, которые знают важные нюансы.
Сейчас много подобных дел в Краснодарском крае, в том числе в Сочи. Скажу сразу — этот регион достаточно сложный с точки зрения правоприменительной практики.
К примеру, в Сочи был большой пансионат, который раздробили примерно на 500 юнитов, чтобы продавать как апарт-отель. Сейчас прокуратура также выступила с иском об изъятии и деприватизации. Основание: земля была получена собственником незаконно, также была проведена незаконная реконструкция, на которую у собственника не было разрешения.
Есть дела, связанные с назначением земли, когда фактическое назначение земли не соответствует документам. Например, возводились гостиничные объекты там, где это было запрещено. В этом случае прокуратура или администрация выступают с иском о признании объекта самовольной постройкой и последующим сносом. К примеру, несколько лет назад в Уфе, в «Олимпик-парке», снесли отель «Лидо» — как говорят местные СМИ: самую красивую гостиницу в городе. Основание: земля под зданием не соответствовала ее юридическому назначению.
А что происходит сейчас с гостевыми домами и будут ли они классифицироваться? К примеру, надзорные органы считают, что половина рынка гостевых домов в Краснодарском крае находится в теневой зоне. И самое правильное — выводить их из тени и классифицировать. На ваш взгляд, возможно ли это уже в 2024 году?
По моим ощущениям, да. Вопрос о классификации гостевых домов поднимается не первый год. Сейчас уже принят законопроект в первом чтении, надеюсь, в этом году дойдем до второго.
Сейчас получается, что гостевой дом, существуя фактически, юридически никак не оформлен. Многие собственники таких объектов вообще не платят налоги. Также остро здесь стоит вопрос с безопасностью. Часто именно в них случается взрыв газа или пожар.
Вот отельеры жалуются, что у них слишком «зарегулированная» отрасль. На мой взгляд, здесь все логично, поскольку именно наша отрасль связана с проживанием большого количества людей, а вопросы безопасности здесь — прежде всего.
Большинство норм — именно про обеспечение безопасности объекта.
Какой статус земли будет для гостевых домов? ИЖС? И что будет с обеспечением других требований? Многие владельцы гостевых домов говорят, что экономическая модель гостевого дома просто не выдержит требований, которые предъявляются к отелям.
Я думаю, что на гостевые дома, конечно, не будут распространяться все требования, которые предъявляются к отелям. Однако есть нюанс. У нас есть мини-отели, которые соблюдают все требования (и вполне «выдерживают» их экономически), так почему гостевые дома не смогут? Есть отели на 10 номеров, а недавно ко мне на консультацию пришел клиент, у которого был отель всего на 4 номера… Да, такой отел прошел классификацию, и требования к нему практически такие же, какие к отелям на 1000 номеров.
Да, для гостевых домов предполагается назначение земли — ИЖС. Также важно, чтобы при строительстве были соблюдены все требования, в том числе не превышена этажность. К примеру, по есть допустимая этажность для каждого земельного участка. Сейчас зачастую эти требования владельцы гостевых домов нарушают: там, где разрешено строить 2 этажа, они возводят 3-4.
Кстати, законодатель не случайно (пока в первом чтении) ограничил количество номеров для гостевых домов до 15. Тем самым подчеркивается, что гостевые дома — это сфера для небольшого семейного бизнеса, а не для крупных оборотов.
Куда именно смотреть, чтобы понять, какие нормы нужно соблюдать, включая этажность для каждой локации?
Я, конечно, скажу, где смотреть. Но лучше, как показывает практика, не заниматься самодеятельностью: ведь важно еще и ПРАВИЛЬНО смотреть, сравнивать законодательство и локальные акты на непротиворечие друг с другом и т. д. Лучше сразу обратитесь к юристу.
Но если хотите разобраться самостоятельно, то изучите Правила землепользования и застройки в вашем городе. Учитывайте, что в них могут вноситься изменения.
Юрист проверяет назначение земли, какие объекты здесь можно строить. Возможно, будет достаточно просто изменить назначение земельного участка. А иногда стройку лучше вовсе не начинать — под тот тип объекта, который запланирован.
Буквально свежий пример. Человек купил вышедший из строя самолет, чтобы построить в нем отель. Да, в интернете много информации о том, как люди делают отели в самолете, автобусе и т. д. Но важно отойти от эмоциональной стороны вопроса, а включить разум, изучить документацию и просчитать риски.
Поговорим о корпоративных клиентах. Какие были основные споры в 2023 году и будут в 2024-м? Они решаются в досудебном порядке или все-таки дело идет в арбитраж?
Чаще всего споры связаны с договорами отельеров в туроператорами про жесткие и мягкие блоки. Если туроператоры не смогли продать зарезервированные номера, то требуют у отелей вернуть деньги. Довод: услуга не оказана. Отели, разумеется, против, поскольку они эти номера также не смогли пустить в продажу.
Обычно такие споры решаются до суда, поскольку в конечном итоге отель и туроператор решают общие задачи. Это особенность нашей отрасли.
Что надо сделать в этой ситуации отелю? Как застраховать себя от возврата непроданных номеров в высокий сезон?
Важно следить, чтобы договор с туроператором или турагентом готовил не менеджер, а юрист. Бывает так, что юрист сделает договор, а менеджер затем по каждому контрагенту вносит в шаблон изменения, которые ему кажутся незначительными. В итоге они могут негативно отразиться на отеле в случае судебного разбирательства. Особенно часто такие случаи встречаются в крупных объектах.
Правило: каждый договор должен проходить согласование с юристом. Как минимум, нужно определиться, от какой суммы договор обязательно согласуется с юристом.
Важно понимать, что неоказание услуги — это «железный» аргумент для физлица, т.е. для гостя, о возмещении денежных средств. На «физиков» распространяется закон «О защите прав потребителей». Для юрлица многое будет зависеть именно от условий договора. Отель и туроператор (турагент) — это два равноправных хозяйствующих субъекта. Они могут договориться о разных условиях в случае неполной реализации номеров по жестким блокам.
Именно поэтому у отелей есть такая негласная практика, что с юрлицом им гораздо безопаснее работать, чем с группой «физиков». Просто потому, что суда защищают «физиков» гораздо лучше: в случае неоказания услуги отель обязан будет не только вернуть деньги, но также возместить моральный вред и судебные расходы.
Допустим, в отель на Алтае заезжает группа йогов, но в итоге им не нравится сервис. Если бы они были заявлены от турфирмы или от ИП, то отелю было бы проще. А если это, условно говоря, 20 физиков, то риски отеля сильно возрастают…
Именно так. В моей практике был такой случай. Высокий сезон, отель 4*, в достаточно популярном направлении, клиентка (физик, не ИП) запросила у отеля бронь на 12 спортсменов. Отель сначала подтвердил заявку, но, оценив риски, отклонил.
Клиентка стала возражать, апеллируя к тому, что подтверждение брони — это уже заключение договора.
Когда отель обратился ко мне, мы разработали с ним определенную стратегию, как юридически отработать возражения клиента и не довести дело до претензии и суда. В итоге для отеля все закончилось хорошо.
Действительно, споров с потребителями у отелей очень много. Могу сказать, что отели не всегда поступают правомерно.
В прошлом году был прецедент в Сочи. Отель 4*. Гость, прилетевший из Владивостока, потратил на проживание около 300 тысяч рублей. При этом в отеле были рваные полотенца, а уборка осуществлялась не каждый день. Вернувшись домой, гость обратился в суд.
Отмечу, что иски с участием потребителей рассматриваются по месту жительства истца. Это значит, что отелю пришлось бы несколько раз направлять своего юриста во Владивосток. Кроме того, есть негласная практика, что судьи региона, где проживает истец, смотрят на ситуацию «глазами истца», а не отеля, который расположен далеко. Поэтому часто гости выигрывают такие споры.
В нашем случае отелю пришлось вернуть гостю всю заявленную сумму.
В каких случаях собственники и генеральные директора отелей могут привлекаться к уголовной ответственности на основании ст 238 УК РФ за неоказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности? И что делать, чтобы этого избежать?
Безопасность в отеле должна быть на первом месте. Статья 238 УК касается различных инцидентов и ЧП, которые могут случиться в отеле. В случае любого ЧП «под прицелом» надзорных органов оказывается генеральный директор и сотрудники, отвечающие за участок, в котором совершено ЧП.
Именно поэтому я рекомендую уделять особое внимание всем потенциально опасным зонам: бассейн, пляж, детские игровые комнаты, питание, мангальная зона и т.д.
Когда совершается ЧП, следственный комитет берет прежде всего карту гостя/правила проживания. Так что всегда обращайте внимание на этот документ: к сожалению, часто он просто игнорируется. Также следственный комитет изучает должностные инструкции сотрудников и локальные акты по объекту. Если чего-то из этого списка нет, то виновником признается генеральный директор.
Очень важно фактическое выполнение обязанностей. Например, выясняется, находился ли охранник на рабочем месте или спасатели в бассейне.
Важно понимать, что сейчас фиксируется любой несчастный случай, произошедший в отеле. При расследовании выясняются все обстоятельства дела и устанавливается была ли в этом вина отеля.
Какая складывается практика в случае нанесения ущерба гостями, и что надо сделать отелю, чтобы эти риски снизить? Часто ведь грань между «сломал» и «само сломалось» очень тонкая, у гостя и отел обычно разные мнения на этот счет.
Практика разная. Обращу внимание, что даже если ущерб и стоимость возмещения прописана в регистрационной карте, это противоречит закону. Даже покрытие ущерба из депозита можно оспорить, если гостю не был предоставлен акт для подписания.
Порядок такой: сначала составляется акт с фиксацией ущерба. Если гость отказывается его подписывать, то об этом тоже составляется акт. После этого гостю направляется претензия. Если гость не возмещает ущерб в добровольном порядке, то дело передается в суд. И в суде отель должен будет доказать, что ущерб произошел именно по вине гостя, предоставить фотофиксацию и т.д .
В итоге отелю пришлось вернуть гостю списанные 70 000. Но при этом отель получил еще большие репутационные риски.
Часто гости обвиняют отель в пропаже вещей. Как отель может обезопасить себя в этом случае?
Хранение в гостинице — это особый вид договора, которому посвящена 925 статья Гражданского кодекса. Отель будет нести ответственность в том случае, если вещи вверены кому-то из сотрудников или находятся в номере. Исключение составляют деньги или ценные вещи, которые должны быть помещены в сейф.
Надо помнить, что хищение из номера — это кража, а кражи у нас расследует МВД. Поэтому отелю следует сообщить гостю, что он будет вынужден обратиться в полицию, если вещь не найдется. Как правило, гости вещи сразу находят.
Смотрите полную версию видеоинтервью на канале HORECA ESTATE
Читайте нас:
